"בועה" = נכס שמחירו עלה במנותק מגורמים כלכליים
בועה מוגדרת תמיד בהשוואה למחירי נכסים אחרים.
האם מחירי הדירות בישראל אכן גבוהים? התשובה: תלוי ביחס למה.
- ביחס למחירים ששררו לפני עשר שנים ואשר המשק הסתדר איתם היטב. – כן
- ביחס למחירים בחו"ל. – תלוי באילו ערים.
- ביחס לעלות הבניה. – כן.
- ביחס לכח הקניה בישראל למול כח הקניה בחו"ל. (כמה חודשי עבודה נדרשים לצורך קניית דירה) – כן
- מול כח הקניה במשק – תלוי אצל מי (נראה בהמשך).
- ביחס למחירי הקרקעות. – לא. מחירי הדירות הולכים יד ביד עם מחירי הקרקעות.
- ביחס לעלות שכר דירה – לא (הסבר בהמשך).
- ביחס למחיר הכסף לטווח ארוך – לא.
- ביחס לכדאיות ההשקעה בדירות לעומת כדאיות ההשקעה בנכסים פיננסיים אחרים; – ממש לא.
האם קיים צידוק כלכלי לרמת המחירים הנוכחית?
כדאיות השקעה מורכבת משני גורמים:
- תקבולים שוטפים (ובמקרה של הנדל"ן: שכר דירה חודשי. במקרה של מניות: דיווידנדים. במקרה של אג"ח: קופונים של ריביות)
- השינוי העתידי במחיר הנכס (ובמקרה שלנו: צפי משקיעים לעליה במחירי הדירות. בני"ע – צפי לעליית מחירים בבורסה)
כך שמחירי הנדל"ן בהתייחס לאלטרנטיבות אינם יקרים כלל כרגע.
למעשה אם משקללים את מחיר הכסף (למשקיעים) – הנדל"ן לא התייקר. בוודאי שלא מול האלטרנטיבה.
מחירי הדירה יהפכו לבועה באחד משני המקרים הבאים:
- עליית הריבית בישראל. אז התקבולים משכ"ד לא יהיו אטרקטיביים ביחס לאלטרנטיבות הסולידיות בשוק ההון.
- ירידת שכר הדירה נטו שמקבל המשקיע.
ירידת שכר הדירה תוכל לקרות דרך גידול בהיצע של הדירות להשכרה או דרך הקטנת הביקוש לשכירות.
הערה חשובה: ירידות במחירים אינן מחייבות שיתקיים מצב בועתי לפניהן. תתכנה ירידות מחירים משמעותיות גם ללא התפתחות בועה.