תצלום: דורון שטיין

משבר מחירי הדירות בישראל

18. בועת הנדל"ן ?

האם מדובר בבועה? ראשית הבה נסביר מהי בועה:

"בועה" = נכס שמחירו עלה במנותק מגורמים כלכליים
בועה מוגדרת תמיד בהשוואה למחירי נכסים אחרים.  
האם מחירי הדירות בישראל אכן גבוהים? התשובה:  תלוי ביחס למה. 

  1. ביחס למחירים ששררו לפני עשר שנים ואשר המשק הסתדר איתם היטב.  – כן
  2. ביחס למחירים בחו"ל.  – תלוי באילו ערים.
  3. ביחס לעלות הבניה. – כן. 
  4. ביחס לכח הקניה בישראל למול כח הקניה בחו"ל. (כמה חודשי עבודה נדרשים לצורך קניית דירה) – כן
  5. מול כח הקניה במשק – תלוי אצל מי (נראה בהמשך).
  6. ביחס למחירי הקרקעות. – לא.  מחירי הדירות הולכים יד ביד עם מחירי הקרקעות.
  7. ביחס לעלות שכר דירה – לא (הסבר בהמשך).
  8. ביחס למחיר הכסף לטווח ארוך – לא.
  9. ביחס לכדאיות ההשקעה בדירות לעומת כדאיות ההשקעה בנכסים פיננסיים אחרים. – ממש לא.

האם קיים צידוק כלכלי לרמת המחירים הנוכחית?

כדאיות השקעה מורכבת משני גורמים:

  1. תקבולים שוטפים (ובמקרה של הנדל"ן: שכר דירה חודשי. במקרה של מניות: דיווידנדים.  במקרה של אג"ח: קופונים של ריביות)
  2. השינוי העתידי במחיר הנכס (ובמקרה שלנו: צפי משקיעים לעליה במחירי הדירות.  בני"ע – צפי לעליית מחירים בבורסה)

כך שמחירי הנדל"ן בהתייחס לאלטרנטיבות אינם יקרים כלל כרגע.

למעשה אם משקללים את מחיר הכסף (למשקיעים) – הנדל"ן לא התייקר.  בוודאי שלא מול האלטרנטיבה.

מחירי הדירה יהפכו לבועה באחד משני המקרים הבאים:

  1. עליית הריבית בישראל. אז התקבולים משכ"ד לא יהיו אטרקטיביים ביחס לאלטרנטיבות הסולידיות בשוק ההון.
  2. ירידת שכר הדירה נטו שמקבל המשקיע.
    ירידת שכר הדירה תוכל לקרות דרך גידול בהיצע של הדירות להשכרה או דרך הקטנת הביקוש לשכירות.

הערה חשובה: ירידות במחירים אינן מחייבות שיתקיים מצב בועתי לפניהן.  תתכנה ירידות מחירים משמעותיות גם ללא התפתחות בועה.

ראה הפרק "האם תתכן מפולת במחירי הנדל"ן".

תוכן הפרקים: משבר מחירי הדירות

עם הפנים לעתיד