מחירי הדיור

מחסור בקרקעות לבנייה ?

טוענים: מחסור בקרקעות לבניה הוא הגורם להתייקרות הדירות והוא הגורם שימנע ירידת מחיריהן.

נתייחס לארבע טענות משנה ונשיב עליהן:

  1. טענה: לא נותרו שטחים לבניה בישראל.

תשובה: כל הנוסע בכבישי ישראל רואה שקיימים שטחים פתוחים רבים. 
בניה בשטחים פתוחים היא פתרון אפשרי אולם לא היינו רוצים לפגוע בשטחים הפתוחים.  מוסכם כי לטבע יש חשיבות רבה.

  1. טענה: המדינה מספסרת בקרקעות.

נתון: 93% מהשטחים הלא בנויים בישראל נמצאים בבעלות המדינה.  היתר: קק"ל,  גורמים פרטיים, כולל קרקע חקלאית.

תשובות:

א. המדינה אכן מוציאה מעט מדי קרקעות לבניה, אולם כמעט כל השטחים בבעלות המדינה נמצאים מחוץ לאיזורי הביקוש ומרביתם אינם שטחים המיועדים לבניה.
הבעיה העיקרית במכירת הקרקעות היא הסחבת הבירוקרטית באישורים.

ב. המדינה זקוקה להכנסות כחלק מהכנסות המדינה.  מכירת קרקעות היא הכנסה ככל הכנסה אחרת.

ג. המדינה קובעת מחירי מינימום במכרזי המכירה.   הרוכשים הם אלה המציעים מחירים גבוהים יותר.  מכאן שהמדינה למעשה אינה קובעת את המחיר ובוודאי אינה מספסרת.

ד. כיום, מרבית המגרשים מוצעים למכירה במסגרת פרוייקט מחיר למשתכן ובהם נקבעים מחירי מקסימום הנמוכים ממחירי השוק.  במסגרת הפרוייקט, קבלנים רוכשים קרקעות במחירים נמוכים ממחירי השוק והדירות נמכרות אף הן במחירים נמוכים ממחירי השוק

  1. טענה: המחסור הוא בקרקעות באזורי הביקוש.
    תשובה: אין פליאה על מחירים גבוהים באזורי ביקוש נדירים כגון מרכז ת"א או הרובע היהודי בירושלים.
    חסרות קרקעות בערים איכותיות באיזור המרכז, ניחא.
    בטירת הכרמל חסרה קרקע ? בלוד ורמלה חסרה קרקע ? בקריית גת ובשדרות חסרה קרקע ? במעלות ובשלומי חסרה קרקע ? התשובה היא שבמעלות, בשדרות, בטירת כרמל וברמלה קרקעות לבניה אינן במחסור. מדוע אפוא עלו גם שם מחירי הדירות פי שניים ?
  2. טענה: בערים הגדולות לא נותרו שטחים לבניה. מכאן שמחירי הקרקעות יוסיפו לעלות.

הפתרון: ציפוף בדרך של פינוי בינוי.  כל שכונה בדרום תל אביב, כל שכונה בהדר הכרמל ובעיר התחתית בחיפה, וכל שכונה אחרת ברחבי המדינה אשר נבנתה בשנות החמישים והשישים ומאופיינת בבניינים ישנים בני שתי קומות כל אחד, היא פוטנציאל לפינוי בינוי.  כל בנין שהוא כיום בן שתי קומות, יתנשא בעתיד לגובה של 8-30 קומות.  מדובר בהגדלת שטחי הבניה פי כמה. תוספת של מיליון דירות ללא פגיעה בשטחים פתוחים.  
בעת האחרונה החלו דיונים ותכנונים העוסקים בציפוף משמעותי של הבניה בערים הגדולות.

כתבות נוספות בנושא מחירי הדיור בישראל:

גלילה לראש העמוד