תצלום: דורון שטיין

משבר מחירי הדירות בישראל

35. האם תיתכן מפולת במחירי הנדל"ן?

כמובן שתיתכן מפולת במחירי הדירות בדיוק כמו שתתכן מפולת בבורסה לני"ע, אולם קיימים הבדלים בין התנהגות מחירי דירות להתנהגות מחירי מניות, לכן מפולת שתתרחש לא תהיה מהירה וחדה. 

בבורסה לני"ע, בימים קיצוניים הירידות חדות יותר מהעליות.  ביום של חרדה, המוכרים מוכרים מכל הבא ליד.

שבוע של  פאניקה בשווקים יכול לגרור ירידה של 25% במחירי המניות ואף יותר.  ראו לדוגמא את המפולת בתחילת חודש מרץ 2020, עם פרוץ משבר הקורונה.

בנדל"ן המפולת אינה מהירה. 
ראשית מחירי הדירות אינם מתפרסמים מדי יום כמו מחירי ני"ע הנסחרים בבורסה.  הרדיו והטלוויזיה אינם מדווחים במהדורות החדשות על ירידות חדות המתרחשות היום בשוק הדירות, ולכן אין גל ירידות המזין עצמו ברמה התוך יומית. 
שנית, הפרוצדורה של מכירת נדל"ן מסובכת בהרבה לעומת מכירת מניות.  כדי למכור מניות נדרשת שיחת טלפון או הקלדת פקודה באינטרנט.  מכירת דירה דורשת התעסקות מול הקונה, מול עו"ד ומול הרשויות.

הבדל נוסף: מחירי דירות נתונים למיקוח פנים אל פנים בין הקונה לבין המוכר.  המוכר זוכר בכמה קנה ואינו ממהר למכור (התופעה נקראת קשיחות מחירים כלפי מטה).  רק בחלוף חודשים ארוכים שבהם הדירה אינה נמכרת, יהרהר המוכר בפוטנציאל להמשך הירידות ובעלות האלטרנטיבית שהוא מחמיץ בזמן שהדירה עומדת ריקה, ויסכים להוריד את המחיר המבוקש.  מוכר שפרסם את דירתו למכירה במחיר 1,500,000 ש"ח, יסכים להפחית המחיר ל- 1,400,000 ש"ח.  כעבור חודשים אולי ירד ל- 1,300,000 ש"ח.  לא באופן מיידי.  תלוי עד כמה הוא לחוץ למכור

מפולת תקרה כאשר מוכרים רבים נשברים.  הנשברים הם בעלי הידיים החלשות.  אלה ש"נגמר להם האוויר"; אינם מצליחים לעמוד בהחזרי ההלוואות, מתייאשים מההמתנה לעליות ומחליטים על STOP-LOSS (מכירה בהפסד שנועדה לעצור את הסיכון להגדלת ההפסד)

הערה לקונים אשר "יושבים על הגדר" בהמתנה לירידת מחירים חדה:  בזמן משבר נעצרת הפעילות בנדל"ן.  המחירים אמנם יורדים אולם קשה למצוא עסקאות

תוכן הפרקים: משבר מחירי הדירות

עם הפנים לעתיד