תצלום: דורון שטיין

משבר מחירי הדירות בישראל

12. מדוע עלו מחירי הנדל"ן בישראל – המשך

נתאר את תהליך התנפחות המחירים. ניקח לדוגמא זוג צעיר שביקש לרכוש דירה תוך כדי לקיחת משכנתא על חלק ממחיר הדירה.

מחיר הדירה היה 1,000,000 ש"ח.  לזוג היה הון עצמי של 400,000 ש"ח ואת הסכום החסר בגובה 600,000 ש"ח ביקש הזוג לממן באמצעות משכנתא.  הזוג בדק ומצא שבריבית של 5.75% לשלושים שנה, יאלץ לשלם החזר חודשי בגובה 3,500 ש"ח.  החזר שנראה סביר מבחינת משכורותיהם המשותפות.

והנה ראה זה נס, הריבית ירדה לפתע ל- 1.6%, וכך הצטמצם ההחזר החודשי שהזוג יאלץ להחזיר
מחירי הנדלןההחזר החודשי בסך 3,500 ש"ח שאיפשר קודם לכן משכנתא בגובה 600,000 ש"ח, איפשר כעת לקיחת הלוואה בגובה 1,000,000 ש"ח.  ביחד עם ההון העצמי בגובה 400,000 ש"ח יוכל כעת הזוג לרכוש דירה במחיר של 1,400,000 ₪.  מה טוב.

 [נתונים: ריבית הפריים באמצע שנת 2006: 7%.  ריבית הפריים משנת 2014: 1.60%.  ריבית משכנתאות ממוצעת עבור הלוואה צמודת מדד מעל 20 שנה:  בשנת 2006: 5.20%  באמצע שנת 2015: 2.5%]

המשמעות היתה שבמחירים דאז, במקום דירה בת 3 חדרים, יוכלו בני הזוג לרכוש דירה בת 4.5 חדרים.

אולם שמחתם היתה מוקדמת מדי.  הריבית ירדה לא רק עבורם אלא עבור כל הזוגות המתכננים לקחת משכנתא,  כל הזוגות יכלו כעת לרכוש דירה יקרה יותר.  אולם לא נוספו דירות יקרות יותר אלא נותרה אותה כמות של דירות.  אם על אותה כמות דירות התמודדה כמות גדולה יותר של כסף, הרי שהיחס בין דירות לכסף השתפר לטובת הדירות, וכעת נדרש סכום כסף גדול יותר כדי לרכוש את אותן דירות.

בשטח זה קורה כדלקמן (תיאור פשוט): התכוונתי לרכוש דירה המוצעת למכירה ב1,000,000 ₪.  על הדירה מתמודדים קונים נוספים.  כל עוד היו לכל אחד מאיתנו רק 1,000,000 ₪, זה המחיר שהיה נקבע לבסוף.  ברם, כעת יש לי כבר 1,400,000 ₪ ואני יכול להציע יותר כדי לקבל קדימות על פני המתמודדים האחרים.  אלא שגם לרשות המתמודדים האחרים עומד כעת סכום גדול יותר וגם הם מציעים מחירים גבוהים יותר.  הדירה נמכרת לבסוף במחיר גבוה יותר.  נניח 1,100,000 ₪.  השכן שמתכנן גם הוא למכור את דירתו, ינקוב כבר במחיר של 1,150,000 ₪ וכן הלאה.

לא כל הרוכשים למטרת מגורים התכוונו לרכוש באמצעות משכנתא.  חלקם היו בעלי דירה קטנה, וביקשו למוכרה ולרוכש דירה גדולה.  המחיר שבו יכלו כעת למכור את דירתם הקטנה עלה משמעותית, ובכך הגדילו את סכום הכסף שעמד לרשותם כהון עצמי לצורך הרכישה הבאה.

בכך לא נגמר הסיפור.  לא רק זוגות צעירים שביקשו לרכוש דירה למגורים הגדילו את הסכום שבו התכוונו לרכוש.  לאלה נוספו גם המשקיעים.  חוסכים רבים שנהגו להפקיד את כספם בפיקדון בנקאי בריבית 5%, התבשרו באותו הזמן, כי פיקדונותיהם יקבלו מעתה ריבית של 0.1% בלבד.  החוסכים לא היו מוכנים להסתפק בריבית כה נמוכה וביקשו אפיקים אחרים כדי להשקיע בהם את כספם.  חלק מהמשקיעים השקיעו את כספם בבורסה תוך שהם גורמים לעליות חדות במחירי המניות ואגרות החוב, ואכן גם מחירן של המניות והאג"ח הוכפל.   מבחינת חלק מהמשקיעים, השקעה בבורסה לא באה בחשבון לאור הזיכרונות הטריים מהמפולת בשווקים שהתרחשה אך חודשים ספורים קודם לכן.  אפיק נפלא להשקעה שמצאו המשקיעים היה הנדל"ן.  גם אפשרות לקבלת שכר דירה חודשי, וגם השקעה שאינה משתערכת כל הזמן (שאינני רואה את השינויים במחירה).  אינך חרד בכל רגע נתון מהתנודתיות של שווי השקעתך.  נניח שהיה לי פקדון בבנק של 1,000,000 ₪.  הייתי רגיל לקבל עליו 5,000 ₪ ריבית בחודש.  כעת הבנק מודיע לי שאקבל רק 80 ₪ לחודש…  אם ארכוש דירה, עדיין אוכל לקבל 3,000 ₪ לחודש.  שכר הדירה הזה לא היה אטרקטיבי כאשר הריבית שקיבלתי היתה 5,000 ₪.  כעת הוא מאד אטרקטיבי והתשובה עבורי ברורה.

קבוצה נוספת של משקיעים שהצטרפו לביקושים היתה אלה שבחרו להתממן בהלוואות.  כאלה שההון העצמי שלהם לא הספיק לרכישת דירה או אפילו לא רוב הדירה, אולם ראו את ריביות המשכנתאות הנמוכות לעומת שכר הדירה ובחרו למנף את השקעתם ולרכוש דירה.

מכאן יוצא שעל אותה כמות דירות התחרו כעת גם יותר כסף של רוכשים למטרת מגורים וגם יותר כסף של רוכשים למטרות השקעה.  גם כסף של משקיעים שהגיעו עם הון עצמי וגם כסף של משקיעים שהתממנו בהלוואות.
טריליון $ ביקשו בעבר לרכוש נכסים.  כעת את אותם נכסים בדיוק מבקשים לרכוש 2 טריליון $.  התוצאה ברורה.  המחירים יעלו בחדות.

אם בשוק קיימות 10 עגבניות ו- 10 שקלים, כל עגבניה תמכר תמורת 1 שקל.  אם בשוק קיימות עדיין 10 עגבניות אבל כרגע 20 שקלים רודפים אחריהן, התוצאה שמחירן יוכפל וכל עגבניה תמכר תמורת 2 שקל. 
אלא שבסיפור שלנו, הכסף שהתווסף לא הופנה לעגבניות אלא לדירות וני"ע.

נהיה לפתע זול להביא כסף מהעתיד להווה.

יש לזכור; לא רק מחירי הדירות עלו.  כמותם עשו גם מחיר מניות ואגרות חוב.

בשוק פתוח ללא מגבלות, גורמים נוספים היו נכנסים ומגדילים את היצע הדירות,.  למרבה הצער בישראל,  חסמים ביורוקרטיים של מנגנוני האישורים ושל חברות הבניה, גורמים לכך שהגדלה ממשית של ההיצע אורכת מעל 15 שנים.

תוכן הפרקים: משבר מחירי הדירות

עם הפנים לעתיד