שם כללי למאמר הארוך

פרק 2: מה רע בעליית מחיר הנדל"ן בישראל

כבר בשלב הזה כדאי לשאול מה רע בעליית מחירי הנדל"ן שהרי אנו משתמשים במילה "משבר". האם זהו משבר או דווקא שגשוג ? סוגיית טוב או רע היא עניין של נקודת מבט. תלוי את מי שואלים; את אלה המרוויחים מכך או את אלה המפסידים.

צד המרוויחים:

ראשית בעלי קרקעות ומוכרי דירות שיכולים למכור מהר ובמחירים גבוהים.
שנית, כל מי ששכרו נקוב ב- % מערך הדירות.  לדוגמא:

  • מתווכים. הביטו בפריחה של המתווכים ומשרדי תיווך הנדל"ן.
    מתווך שגוזר עמלה בת 2% בכל עסקה: כשמחירי הדירות היו 1 מיליון, שכר טרחתו היה 20,000 ₪ (+מע"מ). כעת כשהמחיר הוכפל, גם העמלה הוכפלה וזאת ללא כל תוספת עבודה מצידו.  להיפך; בתקופת גאות, קל בהרבה לסגור עסקאות.  זאת ועוד שבתקופת גאות ניתן אף להעלות את שיעור העמלה ב- % מכל עסקה.
    בשנים האחרונות מנסים המתווכים לגבות 2% לא רק מצד אחד אלא מכל אחד משני הצדדים, כך שבמקסימום מצליח המתווך לגבות 4%+ מע"מ (!).
    אין להתפלא אפוא שמספר המתווכים הרשומים בישראל הכפיל עצמו בעשור האחרון וכבר התקרב ל- 22 אלף בשנת 2019 (אם כי ירד שוב בשנת 2020 למעט פחות מ- 20 אלף).
  • בנקים למשכנתאות
    בנק שההלוואות שנתן היו בגובה ממוצע של 400,000 ₪ וכעת הן 700,000 ₪ בממוצע. 
  • עו"ד העוסקים בנדל"ן ושכר טרחתם הוא % משווי העסקה.

ובנוסף אליהם כל הנהנים באופן כללי מהפריחה בענף:

  • בנקים מסחריים שנותנים הלוואות מסוגים שונים, המשמשים את קוני הדירות לצורך הגדלת ההון העצמי מול הבנקים למשכנתאות.
  • שמאים
  • קבלנים שפרנסתם מצויה בשפע.
  • עיתונים, אתרי אינטרנט ופרסומאים (הביטו בכמות המודעות, הבאנרים הקופצים והפרסומות לפרוייקטי נדל"ן).

מבחינת כל אלה, ברור שזה אינו משבר אלא שגשוג.

מה לגבי בנק ישראל?

נושא יוקר המחיה ומחירי הדיור אינם מוגדרים בין מטרותיו של בנק ישראל ולכן אינו מטריד עצמו בהם.
בנק ישראל רואה עצמו אחראי ליציבות הבנקים ולכן הביט בדאגה על העליה התלולה במחירי הנדל"ן, אך מרגע שכבר עלו המחירים והתייצבו, בנק ישראל אינו רוצה ירידה שלהם.  הכל במטרה לשמור על יציבות.

מה לגבי המדינה ? למדינה שלושה כובעים של הכנסות מתחום הנדל"ן ובכולם היא מרוצה מהעליה במחירים

  • מיסוי על הנדל"ן.  לדוגמא מס רכישה ומס שבח.  יותר עסקאות ובמחירים יותר גבוהים, יותר הכנסות למדינה.
  • מיסוי על כל הפעילות הקשורה בנדל"ן ומיסוי העוסקים בנדל"ן.  העוסקים בתחום מרוויחים יותר ומשלמים יותר מיסים.
  • מכירת קרקעות במחירים גבוהים.  המדינה היא בעלת מרבית הקרקעות הפנויות בישראל, ומרוויחה ממכירתן במחירים גבוהים.

ומה לגבי הציבור הרחב?

לכאורה גם האזרחים מרוצים.  לפחות מרביתם, שכן מעל  60% מהדירות בישראל הן דירות בבעלות משקי הבית המתגוררים בהן.  אזרח רואה כיצד דירתו אותה רכש ב- 1 מ' ₪, יכולה להמכר כעת ב- 2 מ' ₪ וחש תחושת עושר כתוצאה מכך שהנכס בבעלותו הכפיל את מחירו. 

עד כאן נראה שכולם שמחים.

צד המפסידים כולל את כל אלה שיצטרכו בעתיד לרכוש דירה.

הדירות האפשריות למגורים הלכו והתרחקו מהם.

אין מדובר רק במחוסרי דיור; גם חלק גדול מהאזרחים שהינם בעלי דירות, יבקשו בשלב כלשהו בעתיד לשדרג את דירתם ולעבור לדירה גדולה יותר.  מחיר דירתם הנוכחית אמנם התייקר אולם הדירה המבוקשת התייקרה עוד יותר. 
גם חלק מאלה שאינם מעוניינים לשדרג את דירתם, נמצאים בבעיה.  בשלב כלשהו ילדיהם יבקשו לרכוש דירה ואז יתקלו אף הם במחירי הדיור הגבוהים במלוא עוצמתם.

בפרק הבא נשאל את טובתם של מי המדינה צריכה להעדיף בין המרוויחים והמפסידים מעליית המחירים.