תצלום: דורון שטיין

משבר מחירי הדירות בישראל

37. מחירי דירות אינם מחירי מניות

מניית טבע בה אני מחזיק, היא בדיוק אותה מניה שמחזיקה גב' כהן מחדרה.  כשהמניה שלי יורדת  ב- 1%, גם של גב' כהן יורדת ב- 1%.  דירות הן אינדיבידואליות.  אין זהות בין השינוי במחיר קוטג' דו משפחתי חדש בבנימינה, לדירה ישנה בת 2 חדרים בבאר שבע.  כל זאת על אף ההשפעה הכוללת שיש לגורמים מאקרו כלכליים כגון הריבית במשק.
מחירים מייצגים את העסקה האחרונה שבוצעה.  במניית טבע המחיר מייצג עסקה שבוצעה לפי כמה שניות.   מחיר דירה מייצג עסקה שבוצעה לפני חודשים או שנים.
במסחר בני"ע בבורסה, אני רואה כל הזמן מהו המחיר שבו מוכנים המוכרים למכור ומה הוא המחיר שבו מוכנים הקונים לקנות ומהן הכמויות המבוקשות.   לפחות את חמשת הראשונים ברשימת הקונים ואת חמשת הראשונים ברשימת המוכרים. 

אם הגיע קונה ומבקש לקנות, תתבצע עסקה במחיר שכבר פורסם ואינו נתון למו"מ.  במחירי דירות, אינני רואה בכמה הקונים מוכנים לקנות כי אין לוח מודעות של ביקוש לדירות.  לכל היותר מודעות מודפסות על עצים ברחובות ת"א.
את מחירי המכירה אני רואה בלוחות מודעות אולם הם אינם מחירים סופיים אלא פתוחים למו"מ.

לפיכך אין דרך אמיתית לדעת מהם מחירי הדירות לפני שמתבצעות עסקאות.

המבט של הרוכש ושל המוכר צריך להיות ממוקד בדירות המסוימות שבהן הם מתעניינים.

דירה שנרכשה במחיר 700,000 ₪ בשנת 2010 ונמכרה במחיר 1,200,000 ₪ בשנת 2016, מבלי שבוצע בה שיפוץ כולל, זו אינדיקציה מובהקת לעליה משמעותית. 
לעומת זאת, פער של 50,000 ₪ אינו מעיד על דבר.  יתכן שהוא תוצאה של סיבה נקודתית ויתכן שהוא תוצאה של מו"מ קשוח מצידו של אחד הצדדים לעיסקה.

תוכן הפרקים: משבר מחירי הדירות

עם הפנים לעתיד