12/10/2022

כיצד לממן את קניית הדירה?

ראשית כדאי להביא כמה שיותר כסף מהבית (הון עצמי) ולקחת כמה שפחות הלוואות.
הסיבה ברורה: ככל שלוקחים יותר הלוואות צריך להחזיר במשך זמן ארוך יותר.
אבל בנוסף לכך, ככל שההלוואה היא לטווח ארוך יותר; הריבית יותר גבוהה.
זאת ועוד, ככל שהלווה לוקח יותר הלוואות, הבנק חושש מפני יכולת ההחזר שלו, וידרוש ריבית גבוהה יותר.

מאין נביא הון עצמי?  מחסכונות ומעזרה של בני משפחה.
אם אפשר, כדאי לקחת מבני המשפחה אפילו כהלוואה (ועדיף כמובן בלי ריבית).  על ההלוואה הזו הבנק לא ידע ולכן לא יספור אותה כחלק מהחובות שלכם.

באילו חסכונות להשתמש?

1. פיקדונות וניירות הערך שיש לנו בבנק
2. כספים נזילים שעומדים לרשותנו בקופות גמל, ובקרנות השתלמות.
   (זה בתנאי שאיננו מסוגלים להחזיר את כל ההלוואות שניקח בתוך שנים ספורות. אם אנחנו כן מסוגלים להחזיר תוך שנים ספורות את כל ההלוואות, עדיף לא לגעת בכסף שבקרנות.
   הסיבה: הכספים בקרן ההשתלמות ובקופת הגמל פטורים ממס רווחי הון עד גובה הפקדה מסויימת כל שנה.  אם נמשוך כעת ובעתיד הלא רחוק יצבר לנו כסף חדש להשקעה, הכסף החדש לא יהיה פטור ממס רווחי הון).
3. לא לגעת בכספים בקרן הפנסיה או בביטוח מנהלים. גם לא כספי פיצויים העומדים לרשותנו.  הכספים שם מושקעים בתנאים שאין דומה להם, ומשיכה משם כרוכה בוויתור על זכויות פנסיוניות.  המשיכה היא בלתי הפיכה.  לא ניתן לשוב ולרכוש את הזכויות בעתיד.  לפיכך את כספי הפיצויים כדאי להשאיר בקרן והם ישמשו לנו לקצבה בגיל הפרישה.
4. לא לגעת בכספים הלא נזילים העומדים לרשותנו בקופות גמל, ובקרנות השתלמות. על משיכה יש קנסות גבוהים

לאחר שמיצינו את כל החסכונות, נעבור להלוואות.

ההלוואה הטובה ביותר היא אשראי צרכני ללא ריבית (= פריסת תשלומים/ קנייה בתשלומים).
בכל קניה של חומרים או מוצרים לבית החדש, בקשו פריסה מירבית של התשלומים.  בתנאי שהתשלומים הם ללא ריבית.
גם את קניית הדירה עצמה יתכן שתוכלו לשלם בתשלומים ללא ריבית ואולי תכולו לקבל דחיה של התשלומים מהקבלן או ממוכר הדירה.
זה המימון הנוח ביותר; ללא ריבית בכלל.   בכל ההלוואות האחרות יש ריבית.
היזהרו מפני פריסת התשלומים בכרטיס האשראי ב- "קרדיט". אפשרות זאת כוללת ריבית גבוהה והיא אחת מהאפשרויות הגרועות.
רק צריך לשים לב שבחלק מהמקרים, ניתן לקבל הנחה על תשלום במזומן.  במקרה כזה, בפריסת התשלומים האמיתית כוללת ריבית.

הזכרנו קודם גם את האפשרות לקחת הלוואות מבני משפחה.  בהן אולי יוותרו לנו על ריבית והצמדה ואולי גם נוכל לדחות את תחילת ההחזר.

ההלוואות הבאות בסדר הן:

הלוואה מקרנות השתלמות, קופות גמל וקרנות פנסיה.

בזכות כספי החסכון שצברתי בקרנות ההשתלמות, קופות הגמל, קרנות הפנסיה וביטוח המנהלים, אוכל לקבל הלוואה בתנאים מצויינים.

הקרן אינה רוצה שאמשוך את הכספים לכן מציעה לי הלוואות בריביות נמוכות.
סיבה נוספת לכך שהקרן יכולה להציע לי ריבית נמוכה היא הביטחון המלא שלהם ביכולת ההחזר שלי (החיסכון שלי משועבד לטובת החזר ההלוואה ולא אוכל למשוך את הכספים מהקרן כל עוד לא סיימתי להחזיר את ההלוואה).  לפיכך אינם צריכים לקחת מרווח ביטחון בריבית שיפצה אותם על סיכון של אי פרעון.

הלוואות לתקופה של עד 7 שנים. 
בחלק מהמקומות מאפשרים גרייס [ גרייס= את החזר ההלוואה לא אתחיל מיד אלא רק כעבור שנה]

ראשית אקח הלוואה על חשבון הכספים הנזילים העומדים לרשותי בקרנות.
כספים נזילים הם הסכומים שאני יכול למשוך באופן מיידי. 

ההלוואה שאוכל לקבל, אינה במלוא הסכום העומד לרשותי בקרן או בקופה, אלא סכום נמוך יותר.  הסיבה לכך היא שהקרן מבקשת להגן על עצמה במקרה ששווי הנכסים בקרן ירד בשעת מפולת בבורסה.

ניתן לקבל הלוואה גם על חשבון כספים לא נזילים העומדים לרשותנו בקרנות השתלמות, קופות גמל וקרנות פנסיה, אולם הסכום שאקבל יהיה נמוך יותר (באחוזים מסך החסכון העומד לרשותי.  לדוגמא אם עומדים לרשותי 100,000 ₪ נזילים ועוד 100,000 ₪ לא נזילים, הרי שבגין הראשונים אוכל לקבל הלוואה בגובה 50,000-80,000 ₪ ואילו בגין השניים אוכל לקבל פחות מ- 40,000 ₪.  הכל תלוי בגוף המנהל)

הריבית שידרשו ממני בגין הכספים הלא נזילים תהיה גבוהה יותר, אולם עדיין אטרקטיבית לעומת הלוואות שאבקש במקומות אחרים.

הלוואות ממקום העבודה

התעניינו במקום עבודתכם או בוועד העובדים לגבי הלוואות לעובדים.  יתכן שיש כאלה בתנאים טובים.
כפתרון מימון לטווח קצר אולי תוכלו לקבל מקדמה על חשבון המשכורות הבאות.

הלוואות בנקאיות

מקום נוסף לקבל ממנו הלוואות הוא מבצע ללקוחות הבנק ובמיוחד ללקוחות חדשים.  בנקים יוצאים מעת לעת במבצע הלוואות בתנאים מועדפים ללקוחות חדשים.
יתכן שלאחר מיקוח, תוכלו לקבל את ההלוואה גם בבנק שלכם מבלי לעבור לבנק אחר.

לעיתים, כדאי לקחת הלוואה נוספת מהבנק, אם בזכותה תוכלו להקטין את המשכנתא למדרגת ריבית נמוכה יותר (הסבר בהמשך).

אם בנוסף לדירה אתם רוכשים גם מכונית חדשה, קנו אותה בעזרת הלוואה תמורת שעבוד הרכב.  הלוואות לרכישת רכב מוענקות בתנאים טובים.

אזהרה: הלוואות שמציע לכם גוף אשר אינכם לקוחותיו ואיננו לוקח מכם שום ערבון;  הן הלוואות גרועות.

סביר שכל האפשרויות שציינו עד כה, הינן בסכומים קטנים יחסית ולא יספיקו למימון כל הדירה.
ברם, היתרון בכל ההלוואות הקטנות הוא שהן מאפשרות לשפר את המשכנתא שתקחו.

משכנתאות

משכנתא = הלוואה תמורת מישכון נכס נדל"ן.  לא בהכרח דירה שאתם רוכשים כעת.  אפשר לקבל משכנתא גם בגין דירה שכבר נמצאת בבעלותכם.

הריביות נקבעות לפי תקופת ההחזר, ההצמדה,  התנאים השוררים במשק ויכולת המיקוח של הלקוח.

ריבית המשכנתא תהיה נמוכה יותר בהתאם לגובה ההלוואה לעומת שווי הנכס, לפי למדרגות הבאות:
אם ההלוואה היא פחות מ- 45% משווי הנכס – הריבית תהיה הנמוכה ביותר
עד 60% ריבית בינונית
מעל 60% הריבית הגבוה ביותר.
המדרגות האלה הן הסיבה לכך שכדאי להביא כמה שיותר הון עצמי וכמה שפחות משכנתא.

היתרון של המשכנתאות הוא הטווח הארוך לעומת כל ההלוואות האחרות מבין כל ההלוואות, המשכנתאות ניתנות לטווחים הארוכים ביותר.  עד 30 שנה (וצריך לסיים להחזיר עד גיל 75).
החסרון במשכנתאות: הביורוקרטיה הכרוכה בלקיחת ההלוואות.  פרוצדורה הכוללת הערכת שמאי על הנכס, רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק ועוד.  הפרוצדורה כרוכה גם בטרחה וגם בעלויות כספיות: עמלות לבנק על פתיחת התיק, תשלום לשמאי, לעו"ד, ביטוח חיים ועוד.

המשכנתאות מאפשרות מסלולים של ריבית קבועה או משתנה, צמודה או לא צמודה:
לדוגמא מסלול ריבת קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן.
הבנק יציע לכם משכנתא המחולקת לכמה מסלולים.  
קשה להשוות בין הצעות של בנקים שונים בגלל תמהיל המסלולים, אולם הבנקים מחויבים כיום להציע 3 תמהילי בסיס (אחידים לכל הבנקים), שיאפשרו בסיס להשוואה.
בנוסף בקשו גם הנחות בעלויות הנלוות ובעמלות.  את העלויות הנלוות תצטרכו לכמת בכדאיות ההצעה.

ריבית משתנה לא צמודה (פריים מינוס)
הריבית משתנה בהתאם לריבית הפריים בבנקים.
ריבית הפריים של הבנקים שווה לרוב לריבית בנק ישראל + 1.5%. 
כיום ריבית בנק ישראל היא 2.75% וריבית הפריים היא 4.25% (נכון לאוקטובר 2022, וצפויה לעלות בחודשים הקרובים)
הבנק מציע הלוואות במונחי פריים.  לדוגמא "פריים מינוס חצי" (= כיום 3.75%), או "פריים פלוס חצי" (=כיום 4.75%).

לרוב במסלול זה הריבית היא הנמוכה ביותר ובו הבנק מרוויח פחות לעומת המסלולים האחרים.  במסלול זה גם אין קנס על פרעון מוקדם. 
בשונה ממסלולי הריבית הקבועה, הריבית שהבנק ידרוש מכם במסלול זה, אינה תלויה בטווח ההלוואה.
בגלל מגבלות בנק ישראל, ניתן לקחת רק שני שלישים מהמשכנתא במסלול הזה. 
מכיוון שזהו המסלול הפחות רווחי לבנקים, ללקוח שמבקש לקחת חלק גדול מהמשכנתא במסלול הזה, הבנק ידרוש ריבית יותר גבוהה. 

הסיכון במסלול הוא עליית ריבית בנק ישראל (כפי שקורה בשנה האחרונה).  אז החזרי המשכנתא עולים..

כדאי לעקוב אחר שינויי הריבית המוצעת העל ידי הבנקים, ולמחזר את החוב כאשר ירד מרווח הריבית.
אמנם זהו המסלול הכדאי ביותר אולם הוא גם הרגיש ביותר להתייקרות, לכן היו ערוכים לכך שזהו המסלול הראשון שבו תבצעו פרעון מוקדם.
אם אתם רגישים במיוחד להגדלה בהחזר החודשי עקב עליית הריבית המשתנה (דהיינו שתתקשו לעמוד בהחזר חודשי גבוה יותר ואין לכם סיכוי לפרעון מוקדם של חלק מהחוב), קחו רק חלק קטן מהמשכנתא במסלול זה.  

ריבית קבועה צמודה
הריבית אינה משתנה לאורך תקופת ההחזר. החסרון הוא שההחזרים צמודים למדד המחירים לצרכן.
הריבית נמוכה ככל שהטווח קצר יותר
זכאים של משרד השיכון יכולים לקחת משכנתא במסגרת המסלול הזה (ואז אפשר לקחת גם משכנתא לטווח ארוך).

ריבית משתנה צמודה
הריבית משתנה מדי חמש שנים וצמודה למדד המחירים לצרכן.
מסלול זה הוא יקר יחסית לאחרים והרווח של הבנק בו הוא גדול.
במסלול זה הריבית המוצעת אינה תלויה בטווח של ההלוואה (בכפולות של 5 שנים), וניתן לפרוע פרעון מוקדם מדי 5 שנים.
לכן את הלוואה במסלול זה קחו לטווח הארוך ביותר בהתאם ליכולת ההחזר שלכם.

ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)
ההחזרים אינם משתנים בשום תנאי. 
הריבית במסלול זה היא הגבוהה בין כל המסלולים, והרווח של הבנק הוא גדול.  
בדרך כלל, במסלול זה הריבית נמוכה ככל שהטווח קצר יותר.
לכן את הלוואה במסלול זה קחו לטווח הקצר ביותר (בהתאם ליכולת ההחזר שלכם).

ריבית צמודת $
רלוונטית רק אם יש לכם הכנסות ב- $.
אחרת אל תסתכנו בכך שה- $ יעלה בחדות והמשכנתא תתייקר.

לסיכום:

1. הון עצמי
2. פריסת תשלומים
3. בני משפחה
4. הלוואות מקרן השתלמות, קופת גמל, קרן פנסיה
5. הלוואות ממקום העבודה.
6. הלוואות מהבנק
7. משכנתאות