תצלום: דורון שטיין

משבר מחירי הדירות בישראל

27. מיסוי על השכרה – הוגן?

במיסוי על השכרה כיום קיימות ארבע אפשרויות:

  1. פטור עד הכנסה של עד 5,100 ₪ בחודש, מיסוי מופחת עד 10,200 ₪ בחודש.
  2. מס מחזור של 10% בלבד.  רלוונטי למי שמחזיק עד 5 דירות, ובפרשנות מקלה של הנחיות מס ההכנסה, גם עד 10 דירות.
  3. יחד עם כל ההכנסות במסגרת דו"ח שנתי למס ההכנסה ליחיד או לחברה.  
    יחיד במקרה זה ישלם לפי שיעור המס השולי שלו. 
    חברה תשלם מס חברות (23%) על הרווח, ועוד 25%-30% במשיכת דיווידנד.
  4. בניה להשכרה למגורים. 
    החוק לעידוד השקעות הון מאפשר מס מופחת למי שבונה בנין, וישכיר לפחות מחצית המדירות בו, בשכ"ד שלא יעלה על 7,300 ש"ח בחודש לדירה.
    מס חברות של 11%, מס דיווידנד של 20%, פחת מואץ ופטור ממע"מ במכירה אחרי 5 שנים.


האם מס על שכ"ד הוא מס הוגן?  כל מי שמטילים עליו מס, רואה זאת כגזרה לא הוגנת.

למדינה אין ברירה אלא לקחת מיסים מפני שלמדינה נחוצות הכנסות.
אולם מדוע למסות רווחים ולא עבודה?  עדיף למסות הון מאשר למסות עבודה, מפני המדינה מעוניינת לעודד אזרחים לעבוד ולהשתכר יותר [לקריאה במאמר נפרד].  המצב בישראל ובמרבית מדינות המערב הוא הפוך; אפליית מס בוטה לטובת ההון על פני העבודה.  מיסוי גבוה על עבודה, מיסוי נמוך על הון.    

חשוב לזכור שמס על רווח הוא מס הוגן מפני שממסים רק את הרווחים אך לא ממסים את הקרן.  לוקחים מבעל העץ חלק מהפירות אך לא לוקחים חלק מהעץ עצמו.

בין כל הטבות המס להשקעות ההון, עולה על כולן הטבת המס להשקעה בנדל"ן.   ההשקעה בנדל"ן עדיפה מבחינת המיסוי לעומת כל השקעה אחרת כולל השקעה בני"ע.

נדגים את הטבת המיסוי לנדל"ן לעומת מיסוי השקעות אחרות

משקיע א' הפקיד  1,500,000 ₪ בפקדון בבנק. הריבית החודשית שיקבל עליו היא 75 ₪.  מתוך ריבית זו, מס ההכנסה יקח ממנו 11 ₪.

לעומתו משקיע ב' מחזיק דירה ששוויה 1,500,000 ₪.  שכר הדירה שיקבל עליה: 4,500 ₪ בחודש.  מתוך שכר הדירה, מס ההכנסה לא יקח ממנו ולו אגורה.

קלישאות בתקשורת מספרות על קשיש שמשכיר דירה של 50 מ"ר וזוהי הכנסתו היחידה בפנסיה.  מדובר בדמגוגיה זולה.  אם יוטל מס על השכרה, הרי שקשיש שזוהי פרנסתו היחידה; יתכבד ויגיש דו"ח שנתי להכנסותיו למס ההכנסה.  אם הכנסותיו נמוכות, לא ישלם מיסים כלל. 
קלישאה נוספת: ההתמודדות עם רשויות המס קשות מדי למשכירי דירות.
התשובה: להציג דירה לשוכרים או להתקשר עם מתווך – לא קשה; לחתום על חוזים עם שוכרים – לא קשה; לטפל בתחזוקת הדירות מול דרישות השוכרים –לא קשה; לעבוד מול קבלן שיפוצים – לא קשה;  אבל דו"ח שנתי של 3 עמודים זה כבר קשה מדי.
אם קשה מדי, ישלמו אחוזים בודדים מהרווח השנתי שלהם ליועץ מס, אשר יגיש את הדוחות בשמם.

האפיקים היחידים הפטורים ממס רווחי הון הינם השקעות לגיל פרישה, למעט חריג אחד: קרנות השתלמות אשר פטורות ממס להשקעה בסכום קטן (השקעה של עד 18,400 ₪ בשנה).  גם בהשקעות לגיל פרישה, קיימת הגבלה של סכום ההשקעה השנתית הזכאית להטבה ובנוסף הכסף אינו נזיל.  להבדיל מדירה, לא ניתן למשוך את הכספים המושקעים לפנסיה ללא קנס. 

תוכן הפרקים: משבר מחירי הדירות

עם הפנים לעתיד