Search

תצלום: דורון שטיין

משבר מחירי הדירות בישראל

27. מיסוי על השכרה – הוגן?

במיסוי על השכרה קיימות כיום  חמש אפשרויות:

  1. פטור עד הכנסה של 5,471 ₪ בחודש, מיסוי מופחת עד 10,942 ₪ בחודש.  (הסכומים נכונים לשנת 2023 ומתעדכנים מדי שנה עם עליית מדד המחירים לצרכן).
  2. 10% בלבד
  3. יחד עם כל ההכנסות במסגרת דו"ח שנתי למס ההכנסה. 
    יחיד במקרה זה ישלם לפי שיעור המס השולי שלו (מדרגת מיסוי תחתונה 31%, הטבה לקשישים: מדרגת מיסוי תחתונה 10%)
  4. חברה תשלם מס חברות (23%) על הרווח, ועוד 25%-30% במשיכת דיווידנד.
  5. בניה להשכרה למגורים. 
    החוק לעידוד השקעות הון מאפשר מס מופחת למי שבונה בנין, וישכיר לפחות מחצית המדירות בו, בשכ"ד שלא יעלה על 7,300 ש"ח בחודש לדירה.
    מס חברות של 11%, מס דיווידנד של 20%, פחת מואץ ופטור ממע"מ במכירה אחרי 5 שנים.
 
הערה: בשנת 2022, שר השיכון זאב אלקין ניסה להעלות את תקרת הפטור ליחיד על השכרת דירה ל- 7,000 ₪ בחודש.
מדובר באיוולת גמורה,  צעד שהיה גורם לעליית שכר הדירה, כפי שיובהר בהמשך.
 

האם מס על שכ"ד הוא מס הוגן?
כל מי שמטילים עליו מס, רואה זאת כגזרה לא הוגנת.

למדינה אין ברירה אלא לקחת מיסים מפני שלמדינה נחוצות הכנסות.
אולם מדוע למסות רווחים ולא עבודה?  עדיף למסות הון מאשר למסות עבודה, מפני המדינה מעוניינת לעודד אזרחים לעבוד ולהשתכר יותר [לקריאה במאמר נפרד].  המצב בישראל ובמרבית מדינות המערב הוא הפוך; אפליית מס בוטה לטובת ההון על פני העבודה.  מיסוי גבוה על עבודה, מיסוי נמוך על הון.    

חשוב לזכור שמס על רווח הוא מס הוגן מפני שממסים רק את הרווחים אך לא ממסים את הקרן.  לוקחים מבעל העץ חלק מהפירות אך לא לוקחים חלק מהעץ עצמו.

בין כל הטבות המס להשקעות ההון, עולה על כולן הטבת המס להשקעה בנדל"ן.   ההשקעה בנדל"ן עדיפה מבחינת המיסוי לעומת כל השקעה אחרת כולל השקעה בני"ע.

נדגים את הטבת המיסוי לנדל"ן לעומת מיסוי השקעות אחרות

משקיע א' הפקיד בשנת 2021,   1,500,000 ₪ בפקדון בבנק. הריבית החודשית שקיבל עליו היא 75 ₪.  מתוך ריבית זו, מס ההכנסה לקח ממנו 11 ₪.

לעומתו משקיע ב' מחזיק דירה ששוויה 1,500,000 ₪.  שכר הדירה שקיבל עליה: 4,500 ₪ בחודש.  מתוך שכר הדירה, מס ההכנסה לא לקח ממנו ולו אגורה.

קלישאות בתקשורת מספרות על קשיש שמשכיר דירה של 50 מ"ר וזוהי הכנסתו היחידה בפנסיה.  מדובר בדמגוגיה זולה. 
אם יוטל מס על השכרה, הרי שקשיש שזוהי פרנסתו היחידה; יתכבד ויגיש דו"ח שנתי למס ההכנסה. 
קלישאה נוספת: ההתמודדות עם רשויות המס קשות מדי למשכירי דירות.
התשובה: להציג דירה לשוכרים או להתקשר עם מתווך – לא קשה; לחתום על חוזים עם שוכרים – לא קשה; לטפל בתחזוקת הדירות מול דרישות השוכרים –לא קשה; לעבוד מול קבלן שיפוצים – לא קשה;  אבל דו"ח שנתי של 3 עמודים זה כבר קשה מדי.
אם קשה מדי, ישלמו אחוזים בודדים מהרווח השנתי שלהם ליועץ מס, אשר יגיש את הדוחות בשמם.

האפיקים היחידים הפטורים ממס רווחי הון הינם השקעות לגיל פרישה, למעט חריג אחד: קרנות השתלמות אשר פטורות ממס להשקעה בסכום קטן (השקעה של עד 18,400 ₪ בשנה).  גם בהשקעות לגיל פרישה, קיימת הגבלה של סכום ההשקעה השנתית הזכאית להטבה ובנוסף הכסף אינו נזיל.  להבדיל מדירה, לא ניתן למשוך את הכספים המושקעים לפנסיה ללא קנס. 

דירות להשכרה נהנות אפוא מהטבות מס שאין דומה להן בשום אפיק אחר השקעה אחר בישראל.

תוכן הפרקים: משבר מחירי הדירות

עם הפנים לעתיד