תצלום: דורון שטיין

משבר מחירי הדירות בישראל

11. משבר הסאב-פריים בארה"ב

בתחילת שנות ה- 2000 בעקבות המפולות הכבדות בבורסות (התפוצצות בועת נאסאד"ק), הוריד ה- FED  את שיעור הריבית בארה"ב, מה שהקל על לקיחת משכנתאות.  בנוסף,  באותן שנים החלו בנקים בארה"ב להעניק משכנתאות מול בטחונות בסטנדרטים פחותים מהמקובל.  משכנתאות ללקוחות שבעבר לא היו זכאים לקבל משכנתא.  ביניהם לקוחות שהוגדרו כ-NINJA (נו אינקם, נו ג'וב אור אסטס No Income No Job or Assets ) הלוואות שלכאורה לא היה בהן הגיון כלכלי. 

הלוואות אלה היו הלוואות שבהן בשנתיים הראשונות יש גרייס של התשלומים. דהיינו הלווה מקבל את ההלוואה ורק כעבור שנתיים צריך להתחיל בהחזרים.  ההלוואות היו בשיעור מימון של 100% משווי הנכס הנרכש לכן הלווים שמחו לקבל את הלוואות מפני שבכך הבטיחו לעצמם שנתיים של מגורים בדירה משלהם בלי דאגות של שכ"ד.  הביטחון של הבנקים היה הנכס הנרכש אשר מושכן לטובת הבנק, ועם עליות המחירים והתנפחות הבועה, גדל ביטחונם בבטוחה שהיתה בידיהם.  יותר מכך, עם עליית שווי הנכס הממושכן, איפשרו הבנקים למשכנתאות ללווים לקיחת הלוואה נוספת בגובה הפער שנוצר בין המחיר החדש של הנכס לבין יתרת החוב.

מה היה מקור המימון של הבנקים למשכנתאות?  הבנקים למשכנתאות לקחו חבילות של מאות ואלפי משכנתאות, ארזו אותן לאיגרות חוב (אגרות שהריביות ששילמו היו תלויות בהחזרי ההלוואות) ומכרו אותן למשקיעים.  תשלומי הריבית והחזרי הקרן של האג"ח היו תלויות בהחזרי המשכנתאות ע"י הלווים.

בנקים להשקעות לקחו חבילות כאלה של אג"ח וארזו אותן מחדש לאג"ח מובנות אחרות (CDO), שתשלומיהן היו תלויים בהחזרי האג"ח המקוריות.  חברות הדירוג ראו את הפיזור הגדול של המשכנתאות אשר מכילה כל אגרת חוב, והעניקו דירוג גבוה לאג"ח (דירוג גבוה משמעותית משל האג"ח שהרכיבו אותה).  דירוג שמשמעו ביטחון לרוכשי האג"ח.  הנחת המוצא של סוכנויות הדירוג היתה שהפיזור אשר כלל משכנתאות מערים ומדינות שונות בארה"ב, ימנע בעיות משמעותיות בהחזרים של האג"ח.  גם אם יווצר משבר נדל"ן במדינת ניו יורק למשל, לא יהיה לו קשר למתרחש במדינת קליפורניה או פלורידה.  חברות ביטוח כדוגמת AIG  מכרו ביטוחים מפני הפסדים באג"ח המובנות ובשנים הראשונות רשמו רווחים נאים מפני שלא היו בעיות בהחזרים של האג"ח.

מקור מימון נוסף לבנקים היו חב' מימון פדראליות שפעלו בגיבוי הממשל ותפקידן היה לרכוש תיקי משכנתאות כדי לסייע לשוק הדיור (החב' ג'ני מאי ופרדי מאק).
כאשר החלו בעיות בפרעונות של המשכנתאות, במיוחד אצל הלווים שלא היה להם כושר החזר מלכתחילה, החלו הבנקים הנושים לנסות לממש את הביטחונות ולמכור את הנכסים.  בארה"ב להבדיל מישראל, תהליך הוצאת לווה מביתו הוא פשוט יחסית.  המכירות הראשונות של הנכסים לא נתקלו בבעיות אולם ריבוי המכירות בשנת 2007 יצר לחץ על המחירים כלפי מטה ואלה החלו לצנוח.  כתוצאה מכך, שווי הביטחונות שבידי הבנקים למשכנתאות, ירד אל מתחת לגובה ההלוואות שהעניקו.  בשלב זה נוצרה מפולת ובנקים רבים עמדו בפני פשיטת רגל בעצמם.
כדור השלג לא נעצר בבנקים אלא המשיך לחברות ביטוח שמכרו ביטוחים על האג"ח, לבנקים להשקעות שארזו את האג"ח ולבנקים מסחריים.  שערי המניות והאג"ח הקונצרניות ירדו בחדות.  משקיעים וחוסכים רבים ספגו הפסדים של עשרות אחוזים על השקעותיהם.  ממשלות נאלצו לסייע לבנקים כדי למנוע קריסה מוחלטת של המערכת הפיננסית בעולם המערבי.

התעורר חשש שהמשבר יזלוג משוק ההון לכלכלה הריאלית, שאנשים וחברות שהונם נשחק, יצמצמו את הצריכה וכך יווצר כדור שלג של עצירת הכלכלה  (הבנקאי המפוטר והחוסך שהפסיד כסף בבורסה –>מוותרים על החופשה השנתית –> המלון מקצץ את השעות הנוספות לחדרנית –> החדרנית מבטלת את קניית הטלוויזיה החדשה –> חנות האלקטרוניקה מפטרת את הזבן וכן הלאה…).
כדי למנוע את גלישת המשבר משוקי ההון לכלכלה הריאלית, הפחיתו הבנקים המרכזיים בעולם את הריבית בחדות. המטרה היתה לאושש את הכלכלה. לעודד את הציבור לצרוך במקום לחסוך, להקל על העסקים ולייצר סביבה כלכלית נוחה.  אם הריבית נמוכה, קטנה המוטיבציה לחסוך.  אם הריבית נמוכה, קל יותר לקחת הלוואות ולממן צריכה.  
אולם הפעם הכסף הזול לא חילחל לעסקים ואושש את הכלכלה אלא הגיע למשקיעים ורוכשי נכסים.  נוצרה אינפלציה של נכסים.  לא רק בישראל, אלא בכל העולם.

בפרק הבא נתאר את תהליך התנפחות המחירים.

תוכן הפרקים: משבר מחירי הדירות

עם הפנים לעתיד