תצלום: דורון שטיין

משבר מחירי הדירות בישראל

38. פסיכולוגיה של קביעת מחירים

דיברנו בהתחלה על עקומות ההיצע והביקוש שכתוצאה מהן נקבעים המחירים, אולם העקומות עצמן אינן קבועות.  
כביכול בתוך מוחו של כל אדם מצויות עקומות היצע וביקוש.  במחיר X  אקנה כמות Y (במחיר 1,000,000 אני מוכן לקנות דירת 4 חדרים, במחיר 1,200,000 אני מוכן לקנות דירת 5 חדרים), ובמצרף של כלל השוק: כשהמחיר הממוצע הוא X , כמות הדירות המבוקשת היא Z וכך גם לגבי הכמות המוצעת למכירה.

לא מדויק.  עקומות ההיצע והביקוש המצויות בראשו של כל מוכר וקונה נתונות להשפעות רבות.  ראינו קודם כיצד עקומת הביקוש הושפעה מירידת שער הריבית במשק.  אם לפני ירידת הריבית, הכמות המבוקשת במחיר מיליון ₪ היה 200,000 דירות, הרי שאחרי הורדת הריבית, הכמות גדלה ל- 400,000 דירות. 

ההיצע והביקוש נתונים גם להשפעות פסיכולוגיות.  בכך עוסקת הכלכלה ההתנהגותית שחלוציה היו פרופ' עמוס טברסקי ז"ל ופרופ' דניאל כהנמן אשר זכה בפרס נובל על עבודתם המשותפת.

תחזית לעליות מחירי בעתיד (כמו זו שהעיתונים הכלכליים מנסים לטפח), יכולה בהחלט לשנות את עקומות הביקוש וההיצע.

בפסיכולוגיה של קביעת מחירים, קיימים עוגני מחיר (עיגון = (ANCHORING

ראה למשל מחירוני המכוניות המשומשות של לוי יצחק.   המחיר המפורסם במחירון הוא מחיר העוגן והוא הבסיס לכל מו"מ.

אילו לפני עשור היו אומרים לבעל דירת 3 חדרים בירושלים שעליו לדרוש 2 מ' ₪ עבור דירתו, היה מתייחס לכך בביטול כאל הגזמה פרועה.  כיום אם יציעו לו 1 מ' ₪, הוא יגחך בבוז.  המחיר של 2 מ' ₪ הפך מבחינתו למחיר עוגן.  הוא זוכר ששכניו מכרו במחיר כזה בשנה שעברה.

האם הוספת דירות אשר יגדילו את ההיצע תגרום לירידה במחירים?  לא בטווח הקצר.  אנשים נתקעים עם מחירי עוגן.  תופעה של דביקות מחירים STICKY PRICES.  חולף זמן רב עד שבראשם של האנשים "מתחלף הדיסק".

יכולים להתקיים שיוויי משקל רבים.  כל רמת מחיר היא שוו"מ. במחירים האלה יש איזון בין הביקוש וההיצע.

גם אם חלק מהמחירים הינם מחירי בועה;  בועה עדיין יכולה להתקיים במשך שנים רבות

משרד האוצר ניסה באמצעות תכנית מחיר למשתכן, לקבע בתודעה מחירי עוגן נמוכים מאלה השוררים כיום.  אם אדע שבסביבתי דירות שוב אינן נמכרות במחיר 2 מ' ₪ אלא רק ב- ½1 מ' ₪, יתכן שגם אני אהיה מוכן למכור במחיר זה.

אילו עקומות ההיצע והביקוש היו קבועות, הרי שהמחיר היה נותר קבוע, אולם העקומות זזות כל הזמן.  זו הסיבה לכך ששיווי המשקל נקבע כל פעם במחיר אחר.

יתר על כן, אנו רואים רק את החלק הגלוי בעקומות ההיצע והביקוש (קרוי בכלכלה "העדפות נגלות"); את המחירים שבהם מתבצעות העסקאות.  איננו יודעים מהם שיפועי העקומות; מהן הכמויות המבוקשות במחירים אחרים.

תוכן הפרקים: משבר מחירי הדירות

עם הפנים לעתיד