תצלום: דורון שטיין

משבר מחירי הדירות בישראל

23. תכנית מחיר למשתכן

במסגר התכנית התקיימו מכרזים לקבלנים על רכישת מגרשים לבניה ברחבי הארץ.  הזוכה בכל מכרז היה הקבלן שהתחייב למכור את הדירות לזכאים במחיר הנמוך ביותר. הקבלן קיבל הנחה של 80% מערך הקרקע ועד 120,000 ₪ לדירה (לא המון) הקבלן קיבל חסכון מלא בהוצאות שיווק הפרוייקט + כל הדירות מכורות מראש.  (משמעותי). הזכאים משתתפים בהגרלת הדירות בפרוייקט..  כל זוכה  בחר דירה בפרוייקט שבו זכה, לפי מיקומו בתוצאות ההגרלה.

תכנית מחיר למשתכן – טובה או לא?

בסך הכל היה מדובר בתכנית טובה, אם כי לא נטולת מגרעות

ראשית נמנה את יתרונותיה:

  1. מאפשרת רכישה מוזלת של דירות.
  2. מבטיחה שההנחות אכן תגענה במלואן לכיסי הרוכשים (להבדיל מתכנית מע"מ 0%).
  3. מסמנת מחירי "עוגן" נמוכים ממחירי השוק.
  4. מוציאה קרקעות רבות למכירה.
  5. ההטבות ניתנות בכל רחבי המדינה ולא רק באזורי הביקוש.

נמנה גם את חסרונותיה ונענה לחלק מהטענות נגדה:

  1. גורמת לרכישה אצל כאלה שלא התכוונו לרכוש ובכך גורמת להגדלת הביקוש.
    תשובה: נכון חלקית אולם א. הרכישה מסירה את הרוכשים מרשימת מחוסרי הדיור. בין אם יתגוררו בדירה שרכשו במסגרת הפרוייקט ובין אם ישכירו אותה.  ב. הגדלת הביקוש הזו אינה גורמת לעלייה במחיר מפני שהיא מתבצעת במחיר קבוע.
  2. גורמת לרכישה במקומות שאינם מקומות המגורים של הרוכשים.

תשובה: נכון, אולם האלטרנטיבה היא הענקת הטבות רק לבני המקום שתגרום להנצחה של הפערים בחברה.  בן הרצליה יזכה להטבה גדולה בהרבה מבן דימונה.

  1. גורמת לרכישה למטרת השקעה:
    תשובה: נכון אולם הרכישה מסירה את הרוכשים מרשימת מחוסרי הדיור.
  2. ההטבה באיזורי הביקוש, גדולה מההטבה בפריפריה.

תשובה: נכון במונחי סה"כ הטבה כספית.  לא נכון במונחי %, ועדיין מחירי הדירות במסגרת הפרויקט בהרצליה או ברעננה, יקרים פי 3 מהמחירים בעפולה או בדימונה.

  1. מי שיכול לקנות דירה ברעננה או בהרצליה, המדינה אינה צריכה לסבסד אותו.

תשובה: נכון.
הטיעון להצדקת הפרוייקט בגוש דן הוא שהמדינה שואפת להפחית את המחירים גם בגוש דן.  גם שם המדינה מנסה לעזור למחוסרי דיור.  הנחמה היא שההטבה מגיעה לרוכשים מחוסרי הדיור ולא לקבלנים.

6.התכנית אינה מאפשרת גמישות בעיצוב הפנים והמפרטים בדירה.

תשובה כמאמר חז"ל: "סוס שקיבלת במתנה, אל תבדוק לו את השיניים".

  1. בניה ברמת גימור נמוכה

תשובה: א. המדינה אינה צריכה לממן דירות פאר.
ב. הסטנדרטים אמנם נמוכים לעומת פרוייקטי בניה יוקרתית אולם עולים על הסטנדרטים שהיו נהוגים אך לפני שנים מעטות.  דירת מחיר משתכן נבנית כיום בסטנדרט גבוה יותר מכפי שנבנו דירות רגילות לפני עשור.

  1. דירות בתכנון אדריכלי גרוע כגון כיוון אוויר יחיד.
    תשובה: נכון לחלק קטן מהדירות שתוכננו בעבר. לאור תלונות רבות, נראה שבפרוייקטים החדשים המצב השתפר
  2. בגלל אילוץ המחיר הנמוך, הקבלנים ינסו לחסוך ככל שיוכלו על חשבון הרוכשים.

תשובה: בכל מקרה הקבלנים מנסים לחסוך ככל שהם יכולים על חשבון הרוכשים. 
השוט המונף נגד מחדלי בניה הוא החשש מתביעות משפטיות וחשש מפגיעה בתדמית הקבלן.  בהיבט זה אין שוני בין פרוייקט מחיר למשתכן לכל פרוייקט אחר.   אדרבא, לפרוייקט מחיר למשתכן יש יתרון בהיבט הפיקוח: חב' פיקוח מטעם משרד השיכון.

  1. במסגרת התכנית שווקו פרוייקטים רבים בשלב "בוסר" הרחוקים מרחק שנים מהתחלת הבניה.
    תשובה: נכון. הכל במטרה להציג הצלחה . היתרון בשיווק הבוסר הוא סימון מחירי עוגן.
  2. באופן תיאורטי, אין פה הגדלת היצע הקרקעות שכן המדינה יכולה היתה למכור את כל הקרקעות לקבלנים שלא במסגרת הפרוייקט.
    תשובה: יכולה היתה אך לא עשתה. הפרוייקט האיץ את קצב שיווק הקרקעות. למרבה הצער לא נפתרו צווארי הבקבוק במוסדות התכנון.
  3. המדינה ויתרה על הכנסות בהיקף של מיליארדי ₪ בכך שהיא מכרה את הקרקעות במחירים מוזלים.

תשובה: כמובן, אולם בכל רגע המדינה מוותרת על הכנסות: מע"מ באילת, מס רווחי הון בקרנות השתלמות, שכ"ל בגנים ובבתי הספר.  הכל במטרה לתעדף קבוצות מסויימות,
במקרה של מחיר למשתכן הוויתור על ההכנסות מגיע לקבוצת מחוסרי הדיור מתוך דאגה לעתיד המדינה.

המתלוננים מתחלקים לשניים:

  1. כל הגורמים שתוארו בפרק "מי מתבטא בתקשורת בנושאי נדל"ן" = כל אלא שאינם מעוניינים שירדו המחירים.
    אלה ינסו להכפיש ככל יכולתם את הפרוייקט. יציגו כל מגרעת או עיכוב בתכנית כהרי אסון.
  2. רוכשים המעוניינים לשפר את ההטבה שקיבלו. הם בעלי אינטרסים (מוצדקים מבחינתם) לשיפור תנאיהם.

לסיכום: תכנית טובה, גם אם אינה מושלמת.  יתרונותיה עולים על חסרונותיה.

לזכותו של משה כחלון יאמר שהוא היה הפוליטיקאי היחיד ממפלגה שאינה סקטוריאלית, אשר ניסה לדאוג לרווחתם הכלכלית של בוחריו. 

תוכן הפרקים: משבר מחירי הדירות

עם הפנים לעתיד