Search

תצלום: דורון שטיין

משבר מחירי הדירות בישראל

14. מה חלקו של בנק ישראל בעליית מחירי הנדל"ן בישראל?

אם הורדת הריבית ע"י בנק ישראל היתה הגורם לעלייה במחירי הדירות, ברור אפוא שהאצבע המאשימה צריכה להיות מופנית כלפי בנק ישראל שהוריד את הריבית.   לכאורה הנה מונח לפנינו הפתרון: לא נותר אלא להעלות את הריבית ובכך לפתור את הבעיה.

במאמר מוסגר נציין שהורדת יוקר המחיה בישראל אינה מוגדרת כאחד מיעדי בנק ישראל אלא דווקא יציבות המחירים (מצד אחד שלא יעלו, אבל לאחר שכבר עלו, שלא ירדו).

אולם בכל מקרה, הנה מצאנו פתרון קסם לבעיית הנדל"ן…  כל שצריך היה הוא להחליט על העלאה של % מסויים בריבית, וכך היה נפתר המשבר בנדל"ן. ללא תופעות לוואי והשלכות רוחב. 
התשובה היתה נכונה אילו רק הנדל"ן היה מענייננו, אולם בנק ישראל אינו פועל בחלל ריק; להעלאת הריבית קיימות השלכות רוחב רבות; השלכות שברובן אינן רצויות.

לפני הכל עלינו לזכור כי בנק ישראל אינו הבנק המרכזי היחיד שהוריד ריביות.  כל הבנקים המרכזיים הורידו ריביות לרמה סביב 0% (באירופה הורידו אף לריביות שליליות!). 
מה יכול היה לעשות בנק ישראל כאשר הורידו ריביות בכל העולם? ראשית, כמו הבנקים האחרים גם הוא רצה לעודד את הפעילות הכלכלית במשק.  שנית, אילו השאיר את הריבית במשק בשיעור גבוה, היה נוצר תהליך של ייסוף השקל מול המט"ח.

המשקיעים מכל העולם היו נוהרים להפקיד פיקדונות בשקלים כדי לקבל בהם ריבית גבוהה, לצורך כך רוכשים שקלים וכתוצאה מכך השקל היה מתחזק מול הדולר לרמה של מתחת לשלושה ש"ח לדולר.

מה רע בזה?  חישבו על בעל מפעל בישראל המוכר תוצרתו לחו"ל; את הכנסותיו הוא מקבל במט"ח ואת הוצאותיו משלם בשקלים.  אם ה-$ היה נחלש, הכנסותיו בשקלים היו פוחתות עד כדי פשיטת רגל.  ניקח לשם הדוגמא מפעל שמשלם לעובדיו 3.5 ₪ ומוכר את תוצרתו ב- 1 $.  כשהדולר שווה 4 ₪ המפעל מרוויח.  כשהדולר שווה 3 ₪ המפעל מפסיד.
לא רק יצואן שמוכר את תוצרתו ב- $ נפגע מהייסוף (=החלשות ה- $ מול ה- ₪.), גם יצרן שמכר את תוצרתו בישראל ב3.5 ₪ ומתמודד מול יבואן שביקש למכור ב- 1 $.  כשה- $ היה שווה 4 ₪, היצרן המקומי היה תחרותי.  כאשר ה- $ יחלש ל- 3 ₪, ליצרן המקומי לא יהיה מה להציע.

סיבה שלישית נגד העלאת הריבית:  העלאה עלולה להעצים את הדפלציה (ירידת מחירים) במדד המחירים לצרכן, למשל עקב הוזלת היבוא (החלשות ה- $; ראה בסיבה הקודמת) ועקב הקטנת הביקושים להלוואות.
באותן שנים האינפלציה בישראל היתה שלילית ואילו מטרת בנק ישראל הוגדרה לאינפלציה שבין 1% ל- 3%.

סיבה רביעית נגד העלאת הריבית: תקציב המדינה נשען על גיוס כספים דרך הנפקות אג"ח בשיעור של עשרות מיליארדי ₪ בשנה.  העלאת הריבית תגרור ייקור הוצאות גיוס ההון של המדינה.  הוצאות גבוהות של החזרי החוב.

לפיכך הבעיה אינה ישראלית מקומית אלא כלל עולמית ומכאן שהפתרון לריבית הנמוכה אינו נמצא בידי בנק ישראל. 

האשמה מוטלת על כל הבנקים המרכזיים ברחבי העולם אשר רואים לנגד עיניהם רק את האינפלציה במדד המחירים לצרכן (או ליתר דיוק את העדר האינפלציה), ואינם מתייחסים להתפתחות אינפלציה של מחירי נכסים שנבעה מהריבית הנמוכה ומהזרמת הכספים.

באמצע העשור הקודם, החל הבנק המרכזי בארה"ב להעלות בהדרגה את הריבית.   ההעלאה בארה"ב אפשרה לכאורה גם לבנק ישראל להעלות ריבית, אולם הוא לא עשה זאת כי הביט רק על האינפלציה הנמוכה במדד המחירים לצרכן. 
בסוף 2018, בחודש שקדם לכניסת הנגיד החדש, הוועדה המוניטארית של בנק ישראל העלתה את הריבית בשיעור סמלי של 0.15% שהיה בבחינת "לצאת ידי חובה".
עם פרוץ משבר הקורונה, הבנק בארה"ב שב והפחית את הריבית לסביבת ה- 0%, ובנק ישראל עצמו שב והפחית הריבית ל- 0.1%.

הריביות האפסיות בעולם נבעו בין היתר ממלחמת מטבעות.  כל מדינה רצתה להחליש את המטבע שלה דרך הורדת ריבית כדי לשחוק את החוב שלה וכדי לתמוך ביצוא.
הבנקים המרכזיים התעלמו מהאינפלציה במחירי הנכסים שנגרמה עקב הריבית הנמוכה וגם מהגדלת כמות הכסף.
הבנקים בישראל ובעולם ראו את העליה האפסית במדד המחירים לצרכן כעדות לכך שאין אינפלציה, והתעלמו מהאינפלציה במחירי הנכסים.

עם פרוץ משבר הקורונה, הבנקים המרכזיים לא זו בלבד ששבו והפחיתו את הריבית, אלא אף הגדילו משמעותית את כמות הכסף במשק.  מה שהגביר ותדלק את עליות מחירי הנכסים.

באותה תקופה, בנק ישראל התרשל והסיר מגבלה משמעותית על משכנתאות בכך שהתיר הכפלת המשכנתא שנלקחת בריבית לא צמודה משתנה (=פריים מינוס).  הסרת המגבלה אפשרה ללווים להגדיל את סכומי ההלוואות.

התרשלות נוספת של בנק ישראל באותה תקופה (התרשלות שתוקנה בסוף 2021) היתה הגדלת האפשרות לקחת משכנתא על דירה קיימת לצורך רכישת דירה נוספת.  מ- 50% ל- 70%.  בנוסף איפשר בנק ישראל בתקופת הקורונה לבנקים להקל בדרישות ההון העצמי מול משכנתאות.

כל שנאמר לעיל היה נכון עד תחילת 2022.  עם פתיחת שנת 2022 הסתבר לבנקים המרכזיים כי מדיניותם המוניטארית המרחיבה (ריבית+ הדפסות כסף), החלה מחלחלת גם למחירים הנמדדים במדד המחירים לצרכן וגורמת לאינפלציה.  באותו רגע שינו הבנקים המרכזיים את מדיניותם והחלו בהקשחת המדיניות המוניטרית.  ראשית העלאות ריבית ובהמשך הקטנת הזרמת הכספים למשק.

בסוף המאמר נתאר כיצד שינויים אלה עומדים להשפיע בעתיד הקרוב על מחירי הדירות.

תוכן הפרקים: משבר מחירי הדירות

עם הפנים לעתיד