בגדול: עלות בניית מ"ר של בית עומדת על כ- 6,000 ש"ח למ"ר.  מעט יותר יקר בדירות הנבנות בסטנדרט גבוה, מעט יותר יקר אם נדרש ביסוס מסובך של הקרקע כגון במדרון, מעט יותר יקר בבניינים של עשרות קומות. 
מחירים אלה כבר כוללים את רווחי הקבלנים. 
כמובן שמחירים אלה היו מוזלים אילו היתה תחרות של חברות בניה מחו"ל.  למשל מסין או מדרום קוריאה.
 

אם מחירי הבניה הם כאמור כ-  6,000 ש"ח למ"ר (ונניח בנדיבות גם 8,000 ₪ למ"ר), הרי שבניית דירה בשטח 100 מ"ר צריכה לעלות 800,000 ₪, וגם יחד עם היטלי הרשות המקומית לא להגיע בשום תימחור למיליון ₪.

וכאן מדובר על דירות חדשות.  לא על דירות מטות לנפול בבניין שנבנה בשנות החמישים.

כיצד אפוא מחיר הדירות הם כפולים, משולשים או מרובעים?

כאמור גם אם את עלויות הבניה (הנמוכות כמרכיב בתוך המחיר הכולל של הדירות), ניתן היה להוזיל בעזרת חברות בניה מחו"ל.  איגוד הקבלנים בישראל, מתנגד בכל כוחו לאפשרות הזאת, כדי שלא ליצור תחרות
הקבלנים כמובן, מעודדים הבאת עובדים זרים אולם לא להבאת חברות זרות.

בדיחה מספרת על מכרז לבניית גני ילדים במועצה מקומית (גרסא מצונזרת שבה הושמטה זהות הקבלנים). במכרז הוגשו שלוש הצעות.  כשפתחו את מעטפות המכרז, ראש המועצה הזמין את המגישים ללשכתו להסביר כל אחד בנפרד את הצעתו.  ראשון הוזמן קבלן א' שהציע לבנות ב- 1 מ' ₪.  ראש המועצה שאל אותו מאין התימחור,  הסביר הקבלן: שליש לעובדים, שליש חומרים, שליש רווח בשבילי.  שני הוזמן קבלן ב' שהציע לבנות ב- 2 מ' ₪.  שאל אותו מאין התימחור, הסביר הקבלן: שליש לעובדים, שליש חומרים, שליש רווח בשבילי.  לבסוף זכה במכרז הקבלן ג' שהציע לבנות ב- 3 מ' ₪.  בתשובה לשאלה מאין התימחור, הסביר:  שליש= 1 מ' ₪ רווח בשבילי.  שליש= 1 מ' ₪, בשבילך אדוני ראש המועצה.  שליש= 1 מ' ₪  לשלם לקבלן א' על בניית הגנים…

כל שקל מעבר לעלות הבניה הוא אחד משלושת אלה: 1. עלות הקרקע, 2. היטלי הרשויות, 3. רווח יזמי. 

אין בעיה עם רווח יזמי.  לגיטימי שהיזם ינסה להרוויח כמה שיותר.  לקח סיכון ורוצה להרוויח.  היזם אינו מאלץ איש לרכוש ממנו.  ירצו יקנו, לא ירצו לא יקנו.

היטלים גם הם לגיטימיים.  תקציבי המדינה והרשויות המקומיות  בנויים על הכנסות ממיסים.

נותרו מחירי הקרקע שעלו בשיעור ניכר בדומה לעליית מחירי הדירות.  נדון בהם בפרק הבא.