Search

תצלום: דורון שטיין

משבר מחירי הדירות בישראל

24. בניה להשכרה בישראל

טענה נוספת אותה אנו שומעים חדשות לבקרים בתקשורת: "אין בניה להשכרה בישראל".  בניה להשכרה יכולה היתה לפתור את המשבר.

תוספות בניה מכל סוג שהוא אכן גורמות להגדלת ההיצע ויכולות להביא בטווח הארוך לירידת מחירים (ראה בהמשך סקירה על פתרונות להגדלת צד ההיצע).

יש לזכור כי גם כיום קיימת בניה להשכרה בישראל; הדירות הנרכשות כדירות להשקעה, כולן דירות להשכרה.

עוד טוענים שאמנם קיימת בניה להשכרה, אולם אין שכירות לטווח ארוך;  ובכן כל מי שבבעלותו שתי דירות ומעלה, הינו משכיר לטווח ארוך. 

מוסיפים ודורשים שאמנם ההשכרה היא לטווח ארוך אולם החוזה אינו לטווח ארוך.  למעשה השוכר רוצה לעצמו גמישות במועד סיום השכירות, אולם אינו מוכן שגם למשכיר תהיה גמישות מקבילה.  נכון הדבר שהטרחה לשוכר בפינוי הדירה גדולה בהרבה מהטרחה למשכיר לכן הפתרון צריך להיות חוזה אסימטרי (הגמישות לשוכר ביציאה מהחוזה, צ"ל גדולה מהגמישות למשכיר), אולם אסימטרי במידה סבירה ולא חד צדדי לחלוטין.  

[הפניה לחוזה לדוגמא]

המלצה נוספת הנשמעת לאחרונה: הפניית כספי גופי השקעה מוסדיים כגון קרנות פנסיה וקופות גמל להשקעה במתחמי דירות להשכרה, כדוגמת MULTI FAMILY  בארה"ב.  מודל של מתחם מגורים בניהול המשכיר. 
בארה"ב שכר הדירה ביחס למחיר הדירה (תשואה להון), גבוה לעומת היחס השורר בישראל, לכן הכדאיות של בניה להשכרה בארה"ב גדולה לעומת הכדאיות בישראל.
כדי לפתור את סוגיית הכדאיות, מציעים להבטיח לגופים המוסדיים תשואת מינימום על השקעתם בבניינים להשכרה.

השקעה כזו יכולה להיות כדאית לגופים המוסדיים, אולם אינה מועילה בהיבט של המשק בכללו.  היא לא תוסיף דירות להשכרה אלא רק תגרום להגדלת הביקוש לנדל"ן.  תחרות של הגופים המוסדיים (המצוידים בגיבוי ממשלתי להשקעה), מול המשקיעים הפרטיים על אותה כמות דירות.

בשנים האחרונות בישראל מתחילים ניצני בניה המיועדים מלכתחילה להשכרה ע"י חברות פרטיות; חלקן במסגרת הפרוייקט הממשלתי "דירה להשכיר".  הניסיון ראשון החל לפני שנים ספורות ע"י חב' אשטרום. 
לשוק הצטרפו חברות נוספות ובהן חב' "מגוריט" ואחרות שהתאגדו כ- REIT (REAL ESTATE INVESTMENT TRUST) במטרה לרכוש דירות מגורים ולהשכירן (רובן דירות בבניינים שלא הוקמו מלכתחילה לצורך השכרה).

המלצה על בניה נוספת להשכרה שתבוא לרווחת הכל: מעונות סטודנטים בקמפוסי האוניברסיטאות והמכללות. 
מיועד בדיוק לאוכלוסיה שאינה אמורה לרכוש דירה.
זוהי הצעה טובה מפני שהבניה תתבצע בתוך שטחי המוסדות להשכלה גבוהה ולא תבוא על חשבון דירות רגילות.  הסטודנטים שיתגוררו במעונות, יקטינו את הביקוש לדירות להשכרה מחוץ לקמפוס.

תוכן הפרקים: משבר מחירי הדירות

עם הפנים לעתיד