Search

תצלום: דורון שטיין

משבר מחירי הדירות בישראל

29. השפעת מחירי הדירות על מחירי השכירות (ולהיפך)

מי משפיע על מי; מחירי הדירות על מחירי השכירות או להיפך?

מהי ההשפעה של מחיר הכסף (הריבית)?

המשוואה: התקבולים חלקי מחיר הכנס  שווה לתשואה:

במקרה של נדל"ן, התקבולים הם שכר הדירה לכן:

נניח שכ"ד של 5,000 ₪ בחודש, הם 60,000 ₪ בשנה. חלקי מחיר הדירה נניח 2,000,000 ₪.
התשואה בדוגמא תהיה 3% (=60,000/2,000,000)

תשואה נטו שווה תקבולים ברוטו כפול (אחד פחות המס) חלקי המחיר.
אם יוטל מס על שכירות, הרי שהתשואה נטו תקטן. כדי לשמור על אותה תשואה, אפשרות אחת היא שמחירי השכירות ברוטו (לפני מס) יצטרכו לעלות.  אפשרות אחרת היא שהמכנה (מחיר הדירה) יקטן.

אנשים טועים לחשוב שמחירי הדירות קובעים את שכר הדירה.  זה נכון בהשוואה בין דירות.   דירה יקרה תקבל שכ"ד גבוה מדירה זולה, אולם בהתבוננות על כלל שוק הדירות, דווקא שכר הדירה והריבית במשק הם הקובעים את שווי הדירות.

אם מחליפים צדדים במשוואה, רואים שבהנתן שכר הדירה והתשואה המבוקשת, ניתן לגזור מהם את המחיר:

המחיר= שכ"ד חלקי תשואה מבוקשת

שכר הדירה הממוצע נקבע בהתאם ליכולתם של השוכרים לשלם.  התשואה נקבעת בהתאם לריביות במשק.

בסיכומו של דבר, הקטנת כח הקניה של הצרכנים המשלמים שכ"ד (עקב מיתון), ועליית הריבית במשק, יגרמו לירידה במחירי הדירות.
נכון להיום (2023), קיים חוסר איזון במשולש: מחירי הדירות, שכ"ד והריבית. 
הפתרון לחוסר האיזון: הריבית תרד /שכר הדירה יעלה/ מחירי הדירות ירדו.

תוכן הפרקים: משבר מחירי הדירות

עם הפנים לעתיד