תצלום: דורון שטיין

משבר מחירי הדירות בישראל

39. אז בתכל'ס: לקנות עכשיו או לא?

לכותב שורות אלה אין ספק כי בעתיד נראה מחירי דירות הנמוכים משמעותית מהמחירים השוררים היום (לפחות במונחים ריאליים).  השאלה היא בעוד כמה שנים יגיע העתיד המדובר.  על כך אין תשובה ויתכן שיארכו עוד שנים רבות.

התשובה תלויה גם בפעילות הממשלה הנוכחית והממשלות הבאות, אולם נתייחס באופן כללי.

אז בתכל'ס: לקנות עכשיו או לא?
את התשובה לשאלה נפריד לשתיים לפי זהות השואל: קונה להשקעה או למגורים בעצמו.

להשקעה כאדם פרטי:
אם אתה הנדימן חובב שיפוצים, או שיפוצניק מקצועי או קבלן שלרשותו אנשי מקצוע, השיקול יכול להיות עסקי.  יש לך יתרון יחסי על פני רוב הציבור ולכן כדאי לך להכנס להשקעה.  רכוש דירה לשיפוץ, שפץ במו ידיך או בעלות מופחתת ותוכל למכור או להשכיר.

מי שאינו כזה, יצטרך לערוך תחשיבים יותר מדוייקים

כמה % מהווה שכה"ד ממחיר הדירה.  סביר שבדירה קטנה, שכר הדירה באחוזים גבוה משכר הדירה בדירה גדולה.
משכר הדירה זכור להפחית חודשים שבהם הדירה עומדת ריקה

משכר הדירה הפחת תחזוקה שוטפת וגם שיפוצים גדולים אחת לעשור או שניים.

שקול את הריבית שתצטרך לשלם על המשכנתא במקרה שלא כל הכסף עומד לרשותך.

הזהר ממיסוי על שכ"ד.  במוקדם או במאוחר, המדינה תתלבש על הפירצה הזאת במס רווחי הון.

למגורים

מה יקרה אם אקנה עכשיו והמחירים ירדו בקרוב?
מה יקרה אם אמתין והמחירים לא ירדו?
הכל יכול לקרות.  גם מי שסבור שהמחירים ירדו, איננו יודע לומר מתי ובכמה ירדו.
אם אני צופה ירידה של 200,000 ₪ במחיר הדירה המבוקשת תוך 3 שנים, אולי שווה לי לשלם עוד 3 שנים של שכ"ד?
זכור כי לא כל תשלום המשכנתא מושקע בהקטנת חוב ההלוואה לדירה.  חלקו הולך לתשלום הריבית.

מה יקרה אם המחירים אמנם ירדו אולם המשכנתאות תתייקרנה  ואז בסופו של דבר אשלם יותר?

מה יקרה אם המחירים אמנם ירדו, אולם ההון העצמי שלי יקטן אף הוא עקב מפולת בבורסה?

אין לדעת לאילו מהאירועים תהיה השפעה גדולה יותר.

חלק מהשיקולים כאן הם אינדיבידואליים.  תלויים בשיעור ההון העצמי שלי מסך הרכישה ותלויים במשך התקופה של המשכנתא המתוכננת. 
ככל ששיעור המשכנתא מסך הנכס גדול יותר, כך הרוכש תלוי יותר בשערי הריבית
ככל שההלוואה היא לטווח ארוך יותר, כך הריבית היא משמעותית יותר.  א. כי הריבית משולמת על פני שנים רבות יותר.  ב. כי הריבית לטווח ארוך (ב- %) גבוהה מהריבית לטווח הקצר.

יש לזכור כי רכישת דירה למגורים אינה רק שיקול כלכלי.. קיימים גם שיקולים פסיכולוגיים כבדי משקל שאין לזלזל בהם:

  1. רכישת דירה מאלצת אותי (ואת בן/בת זוגי) לחסוך.
  2. רכישת דירה חוסכת ממני את התלות בהארכת חוזה מול משכיר.
  3. רכישת דירה חוסכת ממני את הטרחה והעלות הכרוכה במעברי דירה תכופים בין דירות בשכירות. כולל הצורך בהחלפת מוסדות חינוך לילדים.

לסיכום: אם אינך בעל דירה, מוטב שתרכוש דירה; הסיכון שהמחירים ישובו ויאמירו הוא גדול מדי.

קניה במחיר שאינו כולל לקיחת משכנתא גדולה מדי.  כן משכנתא שההחזרים בה גבוהים משכר הדירה שאתה משלם כיום, אולם לא משכנתא שיכולתך לעמוד בהחזרי התשלומים שלה אינה מובטחת.

תוכן הפרקים: משבר מחירי הדירות

עם הפנים לעתיד