Search

תצלום: דורון שטיין

משבר מחירי הדירות בישראל

39. אז בתכל'ס: לקנות עכשיו או לא?

לכותב שורות אלה אין ספק כי בעתיד נראה מחירי דירות הנמוכים משמעותית מהמחירים השוררים היום (לפחות במונחים ריאליים).  השאלה היא בעוד כמה שנים יגיע העתיד המדובר.  על כך אין תשובה ויתכן שיארכו עוד שנים רבות.

התשובה תלויה גם בפעילות הממשלה הנוכחית והממשלות הבאות, אולם נתייחס באופן כללי.

אז בתכל'ס: לקנות עכשיו או לא?
את התשובה לשאלה נפריד לשתיים לפי זהות השואל: קונה להשקעה או למגורים בעצמו.

להשקעה כאדם פרטי:
אם אתה הנדימן חובב שיפוצים, או שיפוצניק מקצועי או קבלן שלרשותו אנשי מקצוע, השיקול יכול להיות עסקי.  יש לך יתרון יחסי על פני רוב הציבור ולכן כדאי לך להכנס להשקעה.  רכוש דירה לשיפוץ, שפץ במו ידיך או בעלות מופחתת ותוכל למכור או להשכיר.

מי שאינו כזה, יצטרך לערוך תחשיבים יותר מדוייקים

כמה % מהווה שכה"ד ממחיר הדירה.  סביר שבדירה קטנה, שכר הדירה באחוזים גבוה משכר הדירה בדירה גדולה.
משכר הדירה זכור להפחית חודשים שבהם הדירה עומדת ריקה

משכר הדירה הפחת תחזוקה שוטפת וגם שיפוצים גדולים אחת לעשור או שניים.

שקול את הריבית שתצטרך לשלם על המשכנתא במקרה שלא כל הכסף עומד לרשותך.

הזהר ממיסוי על שכ"ד.  במוקדם או במאוחר, המדינה תתלבש על הפירצה הזאת במס רווחי הון.

למגורים

מה יקרה אם אקנה עכשיו והמחירים ירדו בקרוב?
מה יקרה אם אמתין והמחירים לא ירדו?
הכל יכול לקרות.  גם מי שסבור שהמחירים ירדו, איננו יודע לומר מתי ובכמה ירדו.
אם אני צופה ירידה של 200,000 ₪ במחיר הדירה המבוקשת תוך 3 שנים, אולי שווה לי לשלם עוד 3 שנים של שכ"ד?
זכור כי לא כל תשלום המשכנתא מושקע בהקטנת חוב ההלוואה לדירה.  חלקו הולך לתשלום הריבית.

מה יקרה אם המחירים אמנם ירדו אולם המשכנתאות תתייקרנה  ואז בסופו של דבר אשלם יותר?

מה יקרה אם המחירים אמנם ירדו, אולם ההון העצמי שלי יקטן אף הוא עקב מפולת בבורסה?

אין לדעת לאילו מהאירועים תהיה השפעה גדולה יותר.

חלק מהשיקולים כאן הם אינדיבידואליים.  תלויים בשיעור ההון העצמי שלי מסך הרכישה ותלויים במשך התקופה של המשכנתא המתוכננת. 
ככל ששיעור המשכנתא מסך הנכס גדול יותר, כך הרוכש תלוי יותר בשערי הריבית
ככל שההלוואה היא לטווח ארוך יותר, כך הריבית היא משמעותית יותר.  א. כי הריבית משולמת על פני שנים רבות יותר.  ב. כי הריבית לטווח ארוך (ב- %) גבוהה מהריבית לטווח הקצר.

יש לזכור כי רכישת דירה למגורים אינה רק שיקול כלכלי.. קיימים גם שיקולים פסיכולוגיים כבדי משקל שאין לזלזל בהם:

  1. רכישת דירה מאלצת אותי (ואת בן/בת זוגי) לחסוך.

    החיסכון ישתלם בטווח הארוך.  אנשים אינם נוטים לחסוך כשאין להם אילוץ לכך.

  2. רכישת דירה חוסכת ממני את התלות בהארכת חוזה מול משכיר.
  3. רכישת דירה חוסכת ממני את הטרחה והעלות הכרוכה במעברי דירה תכופים בין דירות בשכירות. כולל הצורך בהחלפת מוסדות חינוך לילדים.

לסיכום: אם אינך בעל דירה, מוטב שתרכוש דירה; הסיכון שהמחירים ישובו ויאמירו הוא גדול מדי.

קניה במחיר שאינו כולל לקיחת משכנתא גדולה מדי.  כן משכנתא שההחזרים בה גבוהים משכר הדירה שאתה משלם כיום, אולם לא משכנתא שיכולתך לעמוד בהחזרי התשלומים שלה אינה מובטחת.

התייחסות מיוחדת לשנים 2022-2023: 
תהליך הגדלת כמות הכסף והורדות הריבית שהחל בשנת 2008 והתעצם במשבר הקורונה, החל להתבטא בעליית האינפלציה.  עליית האינפלציה מאלצת את הבנקים המרכזיים בישראל ובעולם להעלות את הריבית בניסיון "לצנן" את הפעילות הכלכלית. 
המשכנתאות התייקרו משמעותית וקטנה כמות הכסף המופנית לנדל"ן.
גדל הסיכוי כי לאחר שנים של גאות במחירי נכסים ובמצב הכלכלי, הכל יתהפך כעת. 
אין ספק שתחול האטה  משמעותית, אולם איננו יודעים באיזו עוצמה.
החל במחצית השניה של 2022 ניכרה ירידה משמעותית בכמות הדירות שנמכרו.  מתחילת 2023 רואים גם עליה בכמות הדירות הלא מכורות.  קיים גם גידול משמעותי בכמות הדירות שבנייתן צפויה להסתיים בשנה הקרובה.
מי ששוקל כעת רכישת דירה, צריך לדרוש הפחתת מחיר.  אם המוכר עדיין "חי בסרט" ודורש את מחירי השיא של סוף 2021, המלצתי היא שלא להסכים.
מי שחושש שפרנסתו לא תהיה יציבה בתקופה של משבר כלכלי במשק, צריך לשקול היטב את יכולתו לעמוד בהחזרי משכנתא והלוואת אחרות בתקופת משבר.
זאת ועוד, אם האינפלציה לא תעצר, בנק ישראל ימשיך להעלות את הריבית במשק.  בתרחיש כזה מי שלוקח משכנתא בריבית משתנה, יוסיף לסבול מעלייה בתשלומי ההחזר החודשי.

תוכן הפרקים: משבר מחירי הדירות

עם הפנים לעתיד