תצלום: דורון שטיין

משבר מחירי הדירות בישראל

32. האם המערכת הבנקאית תמצא בסכנה כתוצאה מירידת מחירי הדירות?

טענה הנשמעת מעת לעת: ירידת מחירי הדירות תהווה סכנה ליציבות הבנקים, בדומה למה שקרה לבנקים בארה"ב בעת משבר הסאב פריים.

סכנה לבנקים קיימת בכל זמן.  הבנקים אינם שומרים אצלם את כל הכספים המופקדים אצלם, אלא מלווים את רובם.  אם יבואו כל המפקידים בבת אחת וידרשו את כספם (="ריצה על הבנק"), הבנקים לא יוכלו לספק את כספי המפקידים וידרשו לחילוץ של בנק ישראל.  הגיבוי של הבנק המרכזי הוא הסיבה לכך שהמפקידים נשארים רגועים גם במקרה שהבנקים יפסידו כספים.

על מה מבוסס החשש מיציבות הבנקים?  הרי הבנקים אינם בעלי נדל"ן.  החשש הוא שלווים לא יוכלו לעמוד בתשלומיהם, הבנקים יבקשו למכור את הנכסים הממושכנים, ושוויים של אלה לא יספיקו כדי לכסות את החובות, בדומה למשבר הסאב-פריים של שנת 2008 בארה"ב.

התרחיש בישראל אינו סביר מהסיבות הבאות:

  1. נדרש לכך משבר כלכלי כבד ביחד עם משבר נדל"ן. משבר שבו נוטלי משכנתאות לא יעמדו בתשלומיהם והבנק יחלט את דירתם.

בישראל מנטליות הציבור היא עמידה בהחזר הלוואות ויהי מה.  גם במשבר הקורונה, שיעור הלווים שלא עמדו בהחזרים, היה פחות ממחצית האחוז.

  1. לא כל לווה שמתקשה כלכלית לעמוד בתשלומיו, מיד מחלטים את דירתו.
  2. גם אם מחלטים דירה ומבקשים למכור והמחיר ירד משמעותית, עדיין לא ירד ל- 0. גם ירידה של 50% היא תרחיש קיצון.
  3. בנק ישראל השכיל שלא לאפשר לבנקים לתת הלוואות בשיעור של 100% משווי הנכס. המשכנתאות בשיעור של מעל 75% משווי הדירה הן מעטות ביותר. המשכנתאות הממוצעות בישראל הן בשיעור של כמחצית משווי הדירה.  לכן בטחונות הבנקים חסינים גם מפני ירידות בשיעור עשרות אחוזים.  אגב, כאן רואים כמה הרסנית היתה ההצעה להגדלת שיעור המשכנתאות ל- 90%.
  4. לא כל ההלוואות שהבנקים העניקו היו בשנים האחרונות במחירי השיא. תיק המשכנתאות של הבנקים בנוי גם מהלוואות שנלקחו לפני 8 שנים, 10 שנים וכו', כאשר המחירים לא היו גבוהים כמו עכשיו.
  5. לבנקים ישנם עודפים והון עצמי המהווים כרית ביטחון, לכן לשמחתנו לא כל לווה המפגר בתשלומיו גורם לנפילת בנק.

במקרה של משבר כלכלי, לכל היותר יהיו בעלי דירות מעטים שלא יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתאות.  במקרה הגרוע ביותר יהיו בנקים שלא יצליחו למכור את הדירות שמישכנו.  כמה כאלה יהיו?  1,000 דירות שנרכשו בשני מיליארד ש"ח?  30% מתוך זה הפסד?  קטן על מאזני הבנקים.

ההון העצמי המצרפי של הבנקים בישראל הינו מעל 120 מיליארד ₪.

במאמר נפרד נציין כי בכל מקרה נדרשת הגדלת ההון העצמי של הבנקים והגדלת הלימות ההון.  הדרך לכך תהיה איסור חלוקת דיבידנדים עד לצבירה של הון עצמי גדול יותר.

 

הבעיה האמיתית לבנקים לא תנבע מהמשכנתאות אלא מההלוואות לחב' הנדל"ן.  אלה מהוות יותר מ- 20% מסך ההלוואות שנתן הבנק.  משבר חמור בנדל"ן, בין אם יהיה מלווה בירידת מחירי הדירות ובין אם לא, עלול לגרום לגל פשיטות רגל בחברות מתחום הנדל"ן, ואז כפי הנראה כן תהיה סכנה ליציבות הבנקים, מה שידרוש מעורבות ממשלתית.

בשנת 2020 עם פרוץ משבר הקורונה, בנק ישראל אישר לבנקים להגדיל עוד את שיעור ההלוואות לחב' הנדל"ן, כדי להרחיק משבר אפשרי.

תוכן הפרקים: משבר מחירי הדירות

עם הפנים לעתיד