תצלום: דורון שטיין

משבר מחירי הדירות בישראל

36. האם הסקרים והמדדים מצביעים על מגמת ירידות/ עליות?

האם סקרי הלמ"ס, סקרי השמאי הממשלתי, דוחות משרד האוצר, בנק ישראל, סקרי מכוני מחקר, סקרי שמאים; מצביעים על מגמת ירידות/ עליות?

התשובה: הסקרים אינם מצביעים על דבר.  בוודאי שלא בטווח הקצר.

  1. תפקידם של המדדים הוא לשמש אינדיקציה בלבד לסדרי גודל של מחירים בתקופת זמן נתונה.
  2. המחירים הממוצעים אינם יכולים לשקף את המחיר הממוצע של מצבת הדירות אלא רק את המחיר הממוצע של עסקאות שבוצעו.
  3. מדד הלמ"ס בוחן את כלל העסקאות. המחירים הם ממוצעים וכוללים תמהיל שונה של דירות הנמכרות בכל רבעון ולכן ההשוואה לאורך זמן אינה משקפת את השינוי במחיר הדירות אלא שינויים במחיר הממוצע של העסקאות הכולל גם שינויי איכות.  דירה חדשה בשנת 2018 אינה הדירה שהיתה חדשה בשנת 2008.
    בלמ"ס מנסים להתגבר על ההטיות במדדים בעזרת מניפולציות סטטיסטיות.
  4. מדד גזית גלוב אמנם משווה בין אותן דירות לאורך תקופה ,אולם מדגם זה דליל מכדי להיות מדד מייצג (מפני שמעטות הדירות בהן בוצעו שתי עסקאות תוך זמן קצר).
  5. המדדים מפורסמים בפיגור של חודשים.
  6. חלק מהמדדים מבוססים על נתונים לא סופיים אשר צפויים להתעדכן ברבעון הבא.
  7. חלק מהסקרים מבוצעים אחת לכמה שנים או שהנתונים בהם נדגמים אחת לכמה שנים. בכל יתר השנים, מבצעים אקסטרפולציה על נתוני הסקר האחרון.
  8. חלק מהמדדים מבוססים על מדגמים , על סקרים, ועל שיטות לאמידה סטטיסטית ואינם מקיפים את כל שוק הדירות. הנתונים היחידים לגבי דירות הידועים בוודאות הם עסקאות שבוצעו: מחירים ושטח, ובנוסף האם זוהי דירה ראשונה או לא.
  9. אין דך לאמוד ביקוש. הנתון הקרוי "כמות מבוקשת של דירות חדשות", אינו מעיד על כמות מבוקשת אלא על כמות הדירות חדשות שנרכשו+ דירות בבניה עצמית שהוחל בבנייתן.
  10. והחשוב ביותר בהקשר של זיהוי מגמות:
    המדדים הם מדדים היסטוריים; אין בהם כדי להצביע על מגמות לעתיד.

 

כפי שאמרנו קודם, אין מחלוקת לגבי עליית המחירים העצומה שקרתה בעשור האחרון.  ברם, על מגמות קצרות טווח לא ניתן ללמוד מסקרי הלמ"ס.  0.1% ירידה או עליה, אין בו כדי להצביע על מאומה.  גם 2% עדיין אינם מצביעים על דבר.   יתכן שמדובר בהטיות נקודתיות, אולי כי בעסקאות האחרונות נמכרו דירות גדולות/ קטנות יותר, אולי מבצע מכירות נקודתי של קבלן.
יש לזכור ששוק הנדל"ן אינו שוק אחיד (הומוגני).  יתכן שהמצב בחיפה שונה לחלוטין מהמצב בתל אביב.  יתכן שבעיר אחת יורדים המחירים ובעיר אחרת המחירים עולים.  יתכן שבעיר אחת  יש שפע התחלות בניה ובעיר אחרת אין כל פרוייקטים חדשים.  יתכן שבאיזור מגוריך תבחין בירידת מחירים למרות שמדד מחירי הדירות הארצי מראה עליה.

תוכן הפרקים: משבר מחירי הדירות

עם הפנים לעתיד