תצלום: דורון שטיין

משבר מחירי הדירות בישראל

34. האם תיתכן ירידת מחירים ללא התערבות ממשלתית?

כן, - גם זה יתכן

עליית ריבית.  כפי שירידת הריבית גרמה לעליות המחירים, גם ההיפך יכול לקרות; עליית משמעותית בריבית שתגרום לירידת מחירים.

עליית ריבית תקטין את המשכנתאות שיכולים לקחת לווים חדשים וכך יקטנו המחירים שיהיו מסוגלים לשלם על דירות. עליית ריבית תכביד על נטל התשלומים החודשיים שמשלמים לווים קיימים, מה שיגרום לחלק קטן מהם לנסות למכור את הדירה שקנו.

חשוב להדגיש: עליית הריבית אינה משפיעה באופן מיידי על המחירים אלא בפיגור של חודשים רבים.

מי שהעלו לו את הריבית על המשכנתא, לא רץ למכור את דירתו למחרת היום.  רק בחלוף הזמן ורק אם העליה משמעותית, אז יבדוק האפשרות למכירה.  כנ"ל לגבי מי שבבנק יציעו לו ריבית על פקדון בשיעור העולה משמעותית על מה שמקבל משכה"ד שהוא משכיר ויתחיל להרהר במכירת הדירה.

בארה"ב הריבית כבר עלתה לפני שלוש שנים  בלמעלה מ- 2% אולם חיש מהר הורדה בחזרה לסביבת ה- 0%.
משבר הקורונה גרם להזרמת כספים לכלכלות בישראל ובעולם.  כתוצאה מההזרמה, קיים חשש מהתפתחות אינפלציה שתאלץ את הבנקים המרכזיים להעלות את הריבית.

אפשרויות נוספות: מיתון (בעקבות עלית ריבית או מסיבה אחרת) ובעקבותיו גל פיטורין.  מיתון בישראל אינו אמור להשפיע על שוק הנדל"ן בחדות כפי שהשפיע בארה"ב, מפני שבישראל לא היה מינוף כ"כ גדול.  לא אצל כאלה שרכשו דירה ראשונה.  קיים מינוף גבוה אצל משקיעים, אבל אצלם המיתון אינו רלוונטי.  שכר הדירה מממן להם את המשכנתא.

מצד שני, משבר כלכלי בהחלט עשוי להשפיע על ביקוש הדירות.  פחות זוגות המבקשים לרכוש דירות ראשונות או מבקשי שיפור דיור.  בנוסף המצב הכלכלי מקטין את יציאתם של צעירים מביתם, מקטין את שיעור הגירושין.

מצב ביטחוני קשה?  יש הקושרים את התקופות שבהם ירדו מחירי הדירות למשברים ביטחוניים.  משבר בטחוני יכול להביא בטווח קצר להקפאה זמנית של רכישות נדל"ן, אולם בטווח הבינוני והארוך אין לו השפעה.  ראו למשל מבצע צוק איתן. 
במדינות מפותחות רבות ובראשן יפן התרחשו משברי נדל"ן.  שם למשברי הנדל"ן בוודאי לא קדמו משברים ביטחוניים.

עוד אפשרות: הגדלת ההיצע בתחום הנדל"ן המסחרי.  עוסקים מעבירים את עסקיהם למתחמי עסקים עקב ההיצע הענק בתחום הנדל"ן המסחרי.  שטחים שיועדו למסחר, משמשים לעסקים ועוסקים  אחרים ששכנו עד היום בדירות.  דירות המשמשות לעסקים, חוזרות לשמש כדירות מגורים. 
לעיתים, בועות פוקעות ללא סיבה נראית לעין.  פשוט "נגמר להן האוויר"; דהיינו לא נכנסים משקיעים חדשים.

תוכן הפרקים: משבר מחירי הדירות

עם הפנים לעתיד