Search

תצלום: דורון שטיין

משבר מחירי הדירות בישראל

34. האם תיתכן ירידת מחירים ללא התערבות ממשלתית?

כן, - גם זה יתכן

עליית ריבית.  כפי שירידת הריבית גרמה לעליות המחירים, גם ההיפך יכול לקרות; עליית משמעותית בריבית שתגרום לירידת מחירים.

עליית ריבית תקטין את המשכנתאות שיכולים לקחת לווים חדשים וכך יקטנו הסכומים שיהיו מסוגלים לשלם על דירות. עליית ריבית תכביד על נטל התשלומים החודשיים שמשלמים לווים קיימים, מה שיגרום לחלק קטן מהם לנסות למכור את הדירה שקנו.

חשוב להדגיש: עליית הריבית אינה משפיעה באופן מיידי על המחירים אלא בפיגור של חודשים רבים.

מי שלקח משכנתא בריבית משתנה, ועם עליית הריבית נאלץ להגדיל את ההחזר החודשי שלו, אינו רץ למכור את דירתו למחרת היום.  רק בחלוף הזמן ורק אם ההתייקרות משמעותית, הלווה יבדוק האפשרות למכירה. 
כנ"ל לגבי מי שבבנק יציעו לו ריבית על פקדון בשיעור העולה על מה שמקבל משכה"ד שהוא משכיר ויתחיל להרהר במכירת הדירה. 
העלאת הריבית מקטינה את הסכום שאותו אפשר ללוות במשכנתא.  לרוכשים חדשים יהיה פחות כסף להציע בקניית דירה.
המוכרים לא מיד יורידו מחירים אלא בחלוף זמן כשיבינו שאין קונים במחירים שהם דורשים.

התהליך המתואר כאן אינו תיאורטי.  זה בדיוק מה שקורה מאז תחילת 2022.  בנק ישראל מעלה בהדרגה את הריבית ובקרוב נראה את ההשפעות על מחירי הדירות.

 

אפשרויות נוספות:
מיתון (בעקבות עלית ריבית או מסיבה אחרת) ובעקבותיו גל פיטורין. 
מיתון בישראל אינו אמור להשפיע על שוק הנדל"ן בחדות כפי שמשפיע בארה"ב, מפני שבישראל מינוף הרכישה במשכנתאות אינו כה גדול. 

מצד שני, משבר כלכלי בהחלט עשוי להשפיע על ביקוש הדירות.  פחות זוגות המבקשים לרכוש דירות ראשונות או מבקשי שיפור דיור.  בנוסף המצב הכלכלי קשה דוחה את יציאתם של צעירים מביתם ומקטין את שיעור הגירושין (ותיאורטית יכול גם להגדיל את תמותת הקשישים).

 

מצב ביטחוני קשה
יש הקושרים את התקופות שבהם ירדו מחירי הדירות למשברים ביטחוניים.  משבר בטחוני יכול להביא בטווח קצר להקפאה זמנית של רכישות נדל"ן, אולם בטווח הבינוני והארוך אין לו השפעה.  ראו למשל מבצע צוק איתן. 
במדינות מפותחות רבות ובראשן יפן התרחשו משברי נדל"ן.  שם למשברי הנדל"ן בוודאי לא קדמו משברים ביטחוניים.

 

עוד אפשרות: הגדלת ההיצע בתחום הנדל"ן המסחרי.  עוסקים מעבירים את עסקיהם למתחמי עסקים עקב ההיצע הענק בתחום הנדל"ן המסחרי.  שטחים שיועדו למסחר, משמשים לעסקים ועוסקים  אחרים ששכנו עד היום בדירות.  דירות המשמשות לעסקים, חוזרות לשמש כדירות מגורים. 

 

לעיתים, בועות פוקעות ללא סיבה נראית לעין.  פשוט "נגמר להן האוויר"; דהיינו לא נכנסים משקיעים חדשים.

תוכן הפרקים: משבר מחירי הדירות

עם הפנים לעתיד