תצלום: דורון שטיין

משבר מחירי הדירות בישראל

26. כיצד ניתן להוריד את מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל- הקטנת הביקוש

  • חובת הגשת דו"ח שנתי למסה ההכנסה לכל מי שבבעלותו יותר מדירה אחת.
  • המיסוי על השכרה כיום נמוך באופן שיוצר יתרון להשקעה בדירות למגורים על פני השקעות אחרות. כיום: פטור עד 5,100 ₪ בחודש, או 10% מהשקל הראשון (=נמוך באופן מגוחך), או לפי המס השולי.  
    דרוש מס כולל על שכ"ד החל מהשקל הראשון.  מס הזהה למס רווחי הון על השקעות פיננסיות.  כמו מס על רווחי הון בבורסה אשר חל החל מהשקל הראשון של הרווח.   כמובן שמי ששכר הדירה הוא הכנסתו היחידה רשאי לערוך תיאום מס.  בהמשך נדון בהרחבה בצעד זה.
  • בעת הנוכחית של משבר הנדל"ן: הוראת שעה לשנים בודדות: מס כפול על שכ"ד (בגובה זהה למס חברות+ מס על דיווידנדים).
  • הוראת שעה: הגדלת מס רכישה לדירות להשקעה. בדיוק ההיפך ממה שקרה עם כניסת השר ליצמן למשרד השיכון.
    מס רכישה אינו מס טוב מפני שהוא מכביד על ביצוע עסקאות ללא קשר לרווח הגלום בהן.  לכן ההצעה להגדלתו, נועדה רק לתקופה שבה המחירים טרם ירדו.
  • אכיפת מיסוי על דירות מגורים המשמשות לעסקים.
  • מס שבח צ"ל 50%. כיום 25% לכל היותר (עם פטורים שונים) יש לזכור כי השבח לא התרחש הודות לבעל הנכס אלא בזכות המדינה או הרשות המקומית.  25% קביל כמקביל למס רווחי הון.  שיעור 50% נדרש כהוראת שעה לטיפול במשבר הנוכחי.
  • היטל השבחה המשולם במועד המכירה ולא במועד השבחה תיאורטית כלשהי.
  • את מלוא חלקו של בעל הנכס בשבח הנכס (למשל שיפוץ כללי), יש לאפשר להפחית כהוצאה מוכרת. צעד זה יתרום להגברת דיווחי האמת על הכנסות בעלי מקצוע.
  • העלאת המס לבעלי דירות שאינם אזרחי ישראל. למי שאינו משלם את עיקר המסים שלו בישראל.
  • העלאת הארנונה באופן שישקף את העלויות האמיתיות של הרשויות המקומיות. פטורים שונים לאוכלוסיות חלשות, קיימים כבר כיום.  ההטבות בארנונה צריכות להגיע רק לאוכלוסיות חלשות ולא באופן גורף למגזרים שלמים.
  • ביטול פטור ארנונה לדירה ריקה (חצי שנה פטור חד פעמי).
  • הגדלת המיסוי והארנונה על דירה המשמש
  • מגבלות נוספות על שיעור המשכנתא משווי הנכס לרוכשי דירות להשקעה. המגבלות אינן צריכים לחול על רוכשי דירה ראשונה למגורים,
  • נושא נוסף השנוי במחלוקת: אלפי דירות בדרום ת"א תפוסות ע"י שוהים בלתי חוקיים במדינה. אכיפת החוק על מסתננים ושוהים בלתי חוקיים יכולה גם היא להקטין את הביקוש באיזורים מסויימים בגוש דן.
  • שידור נחישות בטיפול במשבר. עיגון תודעה של מחירים נמוכים.

הערות:

  1. מס הרכישה המוטל כיום אינו מטריד את מי שכבר רכש דירות להשקעה אלא רק את מי ששוקל לרכוש כיום. מסתבר שגם מס השבח אינו מטריד לפחות בטווח הקצר את בעלי הנכסים ולכן אינו גורם להם למכור בחופזה.
  2. בעת שינוי החקיקה של מס השבח, נטען שהמעבר לחישוב הלינארי של מס השבח יגרום להגדלת מכירת הדירות, אבל רק בטווח הרחוק.

 

בשורה תחתונה נדרשת הקטנת הכדאיות להשקעה בנדל"ן למטרות פיננסיות, אם כי חשוב לזכור; המשקיעים בנדל"ן אינם אויבים.  בטווח הארוך, ההיצע גדל גם בזכות ביקושיהם, אלא שלעת הנוכחית מדובר במשבר שיש לפתור בטווח המיידי. 

זכותו של בעל אמצעים להנות מעושרו.  לנסוע במכונית יוקרה, לטוס במחלקות משודרגות, לנפוש כאוות נפשו ואף להתגורר בדירת פאר.  הבעיה קורית כאשר בזכות בעלות על נכסים,  גדלים הפערים ומקטינים את המוטיבציה של חסר האמצעים.

בפרק הבא נתמקד באחד הפתרונות המוצעים להורדת מחירי הדירות: הגדלת המיסוי על השכרה.  פתרון שטרם נוסה, ובמתכונתו הנוכחית אף אינו נאכף.

ראשית נתאר את המצב הנוכחי של המיסוי ולאחר מכן נתמודד עם שני טיעונים נגד העלאת המיסוי:

א.  לא מוצדק    

ב. לא יעיל, אלא יגרום לתוצאה הפוכה.  לעליית מחירים במקום להורדה

תוכן הפרקים: משבר מחירי הדירות

עם הפנים לעתיד