- חובת הגשת דו"ח שנתי למס ההכנסה, לכל מי שבבעלותו יותר מדירה אחת.
- המיסוי על השכרה נמוך באופן שיוצר יתרון להשקעה בדירות למגורים על פני השקעות אחרות.
דרוש מס כולל על שכ"ד החל מהשקל הראשון. מס הזהה למס רווחי הון על השקעות פיננסיות. כמו מס על רווחי הון בבורסה אשר חל מהשקל הראשון של הרווח. כמובן שמי ששכר הדירה הוא הכנסתו היחידה רשאי לערוך תיאום מס. בהמשך נדון בהרחבה בצעד זה. - תקרת הפטור ממס על שכ"ד צמודה כיום למדד המחירים לצרכן ועולה לכן מדי שנה. כצעד מיידי, עוד לפני ביטול הפטור כולו, נדרש ביטול ההצמדה של תקרת הפטור.
- בעת הנוכחית של משבר הנדל"ן: הוראת שעה לשנים בודדות: מס כפול על שכ"ד (בגובה זהה למס חברות+ מס על דיווידנדים).
- הוראת שעה: הגדלת מס רכישה לדירות להשקעה (עם כניסת השר ליצמן למשרד השיכון בשנת 2020 קרה בדיוק ההיפך. מס הרכישה הופחת במחצית. בממשלה של 2021 הוחזר מס הרכישה לגובה הקודם).
מס רכישה אינו מס טוב מפני שהוא מכביד על ביצוע עסקאות ללא קשר לרווח הגלום בהן. לכן ההצעה להגדלתו, נועדה רק לתקופה שבה נמשכת גאות המחירים. - אכיפת משמעותית של המיסוי על דירות מגורים המשמשות לעסקים והעלאת הארנונה עבורן.
- מס שבח צ"ל 50%. כיום 25% לכל היותר (עם פטורים שונים) 25% קביל כמקביל למס רווחי הון. שיעור 50% נדרש כהוראת שעה לטיפול במשבר הנוכחי.
[הכלכלן הבריטי בן המאה ה- 19 הנרי ג'ורג', טען שהמדינה צריכה לקבל המיסוי את כל עליית הערך של הקרקעות. יש לזכור כי השבח לא התרחש הודות לבעל הנכס אלא בזכות מצב הכלכלה, בזכות המדינה או בזכות הרשות המקומית]
שילוב עם היטל השבחה המשולם במועד המכירה ולא במועד תיאורטי של השבחה (דחיית מועד התשלום תעודד השבחה וקידום נכסים) - הפחתת פטור מס שבח במכירת דירה יחידה של 5 מ' ₪.
- צבירת הפטור ממס שבח במעבר בין דירות (רישום הערת אזהרה בטאבו). ישתקלל בעת המכירה הבאה.
- את מלוא חלקו של בעל הנכס בשבח הנכס (למשל שיפוץ כללי), יש לאפשר להפחית כהוצאה מוכרת. צעד זה יתרום להגברת דיווחי האמת על הכנסות בעלי מקצוע, ויעודד שיפור במצב דירות ישנות.
- העלאת המס לבעלי דירות שאינם אזרחי ישראל. למי שאינו משלם את עיקר המסים שלו בישראל.
- העלאת הארנונה באופן שישקף את העלויות האמיתיות של הרשויות המקומיות.
פטורים שונים לאוכלוסיות חלשות, קיימים כבר כיום. ההטבות בארנונה צריכות להגיע רק לאוכלוסיות חלשות ולא באופן גורף למגזרים שלמים. - ביטול פטור ארנונה לדירה ריקה (כיום חצי שנה פטור חד פעמי).
- החזרת המגבלה על חלק המשכנתא הנלקח בריבית משתנה. בעבר המגבלה היתה עד שליש. במהלך משבר הקורונה, המגבלה הועלתה לשני שלישים (ניתן לקחת עד 2/3 מהמשכנתא בריבית משתנה).
- מגבלות נוספות על שיעור המשכנתא משווי הנכס לרוכשי דירות להשקעה. המגבלות אינן צריכים לחול על רוכשי דירה ראשונה למגורים,
- נושא נוסף השנוי במחלוקת: אלפי דירות בדרום ת"א תפוסות ע"י שוהים בלתי חוקיים במדינה. אכיפת החוק על מסתננים ושוהים בלתי חוקיים יכולה גם היא להקטין את הביקוש באיזורים מסויימים.
- שידור נחישות בטיפול במשבר. עיגון תודעה של ירידת מחירים.
הערות:
- מס הרכישה המוטל כיום אינו מטריד את מי שכבר רכש דירות להשקעה אלא רק את מי ששוקל לרכוש. מסתבר שגם מס השבח אינו מטריד לפחות בטווח הקצר את בעלי הנכסים ולכן אינו גורם להם למכור בחופזה.
- בעת שינוי החקיקה של מס השבח, נטען שהמעבר לחישוב הלינארי של מס השבח יגרום להגדלת מכירת הדירות, אבל רק בטווח הרחוק.
בשורה תחתונה נדרשת הקטנת הכדאיות להשקעה בנדל"ן למטרות פיננסיות, אם כי חשוב לזכור; המשקיעים בנדל"ן אינם אויבים. בטווח הארוך, ההיצע גדל גם בזכות ביקושיהם, אלא שלעת הנוכחית מדובר במשבר שיש לפתור בטווח המיידי.
זכותו של בעל אמצעים להנות מעושרו. לנסוע במכונית יוקרה, לטוס במחלקות משודרגות, לנפוש כאוות נפשו ואף להתגורר בדירת פאר. הבעיה קורית כאשר בזכות בעלות על נכסים, גדלים הפערים ומקטינים את המוטיבציה של חסר האמצעים.
בפרק הבא נתמקד באחד הפתרונות המוצעים להורדת מחירי הדירות: הגדלת המיסוי על השכרה. פתרון שטרם נוסה, ובמתכונתו הנוכחית אף אינו נאכף.
ראשית נתאר את המצב הנוכחי של המיסוי ולאחר מכן נתמודד עם שני טיעונים נגד העלאת המיסוי:
א. לא מוצדק.
ב. לא יעיל, אלא יגרום לתוצאה הפוכה. לעליית מחירים במקום להורדה.
