תצלום: דורון שטיין

משבר מחירי הדירות בישראל

25. כיצד ניתן להוריד את מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל- צד ההיצע

הגדלת ההיצע עשויה לגרום לירידת מחירים. התהליך מתרחש באופן הבא: עם הגידול במספר הדירות המוצעות, על כיסו של הרוכש מתמודדות דירות רבות יותר, ויתכן שחלק מהמוכרים ינסו להוריד מחירים כדי לשפר את אטרקטיביות המכירה.  אין ודאות בכך אולם בכל מקרה זהו צעד בכיוון הנכון.

יש לזכור כי בשונה מבארה"ב, צד ההיצע בישראל אינו מגיב בהגדלת היקפי הבניה בטווח של שנתיים אלא בטווח של עשר ועשרים שנה.  זאת עקב הסחבת הכרוכה באישורי הבניה ובבניה עצמה.

נסקור את הפתרונות המוצעים.  הדגש הוא על פתיחת חסמים המונעים את הגדלת קצב הבניה.  כל אחד מהפתרונות עומד בפני עצמו כך שהפתרונות אינם תלויים זב"ז.  ברם, אף לא אחד מהפתרונות יש בו כדי לפתור לבדו את הבעיה.  חלק מהפתרונות מבוצע כבר כיום

 

  • הגדלת היצע הקרקעות לבניה בכל הארץ. גם בפריפריה.  כן, גם שם עלו המחירים בשיעור של 100%.
  • אם כבר הפשרת קרקעות, עדיף לקבלנים שיתחייבו למכור במחירים נמוכים (כגון בפרוייקט "מחיר למשתכן". ראה קודם פרק נפרד לתכנית)
  • בניה מואצת של תשתיות. כבישים, ביוב, מים וחשמל לשכונות חדשות בהקמה. עיכובים בבניית תשתיות מעכבים את השלמת פרוייקטי הבניה.
  • בניה מואצת של מבני ציבור כגון בתי ספר וגנים בשכונות חדשות. עיכובים בבניית מבני ציבור מעכבים את איכלוס פרוייקטי הבניה.
  • איחוד הסמכויות בתחום הבניה המפוזרים כיום בין משרד השיכון, הפנים, האוצר והרשויות המקומיות.
  • קיצור תהליכים: כן, הגדלת היעילות. אישורים תוך שבוע.  חילוץ פקקים ביורוקרטיים.  אם הגדרנו את מחירי הדיור כבעיה ברמה הלאומית. אז כן, שמוסדות השלטון המקומי והארצי יתכבדו ויעבדו בתכונת חירום הכוללת משמרות לילה
  • תחנה יחידה של אישורי בניה.
    כיום יזמים מקבלים אישורים לבניה במסגרת ועדות מקומיות, לאחר מכן פונים לוועדות מחוזיות לקבלת הקלות.
    הכפילות מעכבת את תהליכי הבניה למשך חודשים רבים ואף שנים.
    לאחרונה הוכרז כי לא תתאפשר פניה לוועדות מחוזיות לאישור הקלות.  החלטה זו עשויה לקצר משמעותית את הזמן הדרוש עד לאישור תכניות בניה.
  • טיעונים מוצדקים להתנגדות לבניה נובעים מטובת הכלל כדוגמת הגנה על הסביבה.
    בניה על גדות נחל לא באה בחשבון, וגם לא בניה על חוף הים, בשמורת טבע, באתר עתיקות.
    התנגדויות בלתי קבילות הן כאלה הנובעות מרצונם של בעלי נדל"ן לשמר בידיהם יתרונות ע"ח רוב הציבור.  הסתרת נוף במרחק של קילומטר אינו טיעון רלוונטי לצורך העניין.  שימור אופייה האליטיסטי של שכונה גם הוא אינו קביל.
  • מע' המשפט צ"ל מונעת ע"י טובת הכלל ולא טובת הפרט. אדם בודד בגלל סיבה שולית, יכול כיום לתקוע תהליכי בניה של אלף דירות בסחבת משפטית.  למשל אם הכביש המתוכנן יגזול לו חצי מטר רבוע מהגינה.
  • קידום אינטנסיבי של פרוייקטי פינוי בינוי תוך העדפת זכויות הרוב על פני זכויות המיעוט. אישורים ברוב רגיל של הדיירים ולא ברוב מיוחס של 2/3 או 3/4.
  • הריסה ובניה בשטחים נטושים, כולל יכולת הפקעה ע"י המדינה.
  • חיוב הקבלנים והעיריות לבנות דירות קטנות בכל פרוייקט בניה חדש. לא רק 3-4-5-6 חדרים.  גם דירות 2 חדרים, גם דירות חדר וגם דירות ללא חניה.  במיוחד בסמוך לעורקי התחבורה הציבורית הראשיים.
  • טיפול בנושא הארנונה למגורים. כיום הרשויות המקומיות אינן נלהבות מבניה למגורים בשטחן ובמיוחד לא בניה של דירות קטנות, מפני שהארנונה אינה מכסה את הוצאות העיריה על התושבים.  סל השירותים המוקנה למשפחה המתגוררת בדירה ממוצעת, גדול מסך תשלום הארנונה שלהם.  יש לאפשר העלאת הארנונה כך שתייצג את העלות האמיתית של הוצאות העיריה על כל תושב.  הצעה חלופית: תשלומי איזון של משרד הפנים והענקת פיצויים כספיים ושיפויים לרשויות המקומיות כדי לעודדן לאשר בניה למגורים.  בנוסף יש לדאוג שהטיפול באוכלוסיות חלשות לא יפול לנטל על העיריות אלא יתוקצב ברמה הארצית.
  • איסור בניה צמודת קרקע. חיוב בניה רוויה גם בישובים כפריים וגם בישובים לא יהודיים.
  • בניית מעונות סטודנטים במימון המדינה.
  • הסבה תכנונית של משרדים לדירות מגורים, כולל במגדלי משרדים חדשים.
  • ערבות מדינה לקבלנים ופתיחת אשראי לקבלנים שלא דרך הבנקים.
    בנק ישראל מטיל מגבלה של 22% על שיעור ההלוואות שמעניקים הבנקים לענף בינוי ונדל"ן מתוך סך ההלוואות שלהם.   כתוצאה מכך הבנקים הגדולים כבר אינם יכולים להגדיל את ההלוואות שהם מעניקים לחב' הבניה
  • הבאת חב' בניה מחו"ל לפרוייקטים גדולים כולל להקמת שכונות שלמות.
  • הכשרה חינם של עובדים במקצועות הבניה, מלגות, מענקים למצטרפים כולל מענקים מוגדלים ליוצאי צבא.
  • ביטול הצמדת מחירי הדירות באופן מלא למדד תשומות הבניה. ההצמדה דרושה רק למרכיב עלות הבניה ולא למרכיב הקרקע.
  • שיפור התשתית התחבורתית לפריפריה. אגב, ישובי צפון הנגב אינם פריפריה.  במונחים של חו"ל, אלה פרברים.  ישוב המרוחק ממרכז הארץ מרחק של 100 ק"מ נסיעה בכביש מהיר אינו יכול להחשב פריפריה (ציטוט מפי הכלכלן ד"ר יעקב שיינין).

תוכן הפרקים: משבר מחירי הדירות

עם הפנים לעתיד