תצלום: דורון שטיין

משבר מחירי הדירות בישראל

6. המיתוס קיים מחסור בדירות בישראל

אומרים לנו: ברור שהמחירים עלו, הרי קיים מחסור בדירות בישראל. ובכן הבה נפריך את המיתוס.

עצמו עיניכם והצטרפו אלי לסיור ברחובות ערי ישראל.  אני נוהג, אתם יושבים לצידי ומביטים מהחלון.  נתחיל בשכונה שלכם ואח"כ נעבור לשכונות סמוכות ונמשיך גם לערים אחרות שנסעתם בהן לאחרונה.  שכונות יוקרה, שכונות עוני, אזורי תעשיה

האם ראיתם אנשים המתגוררים ברחוב כי אין להם דירה ? (אין הכוונה להומלסים שנפלטו מהחברה).
האם ראיתם אוהלים נטויים בצידי הדרכים ?   האם ראיתם משפחות עם אבא, אמא ושלושת ילדיהם יושבים על הקרקע ולצידם מזוודות ? 
אני לא ראיתי וגם אתם לא ראיתם. 

עברתי בכל הארץ.  ראיתי בת"א הומלסים ישנים על ספסלים ברחוב.  ראיתי מאהל מחאה בדרך נמיר קרוב לרכבת מרכז בת"א.  לא ראיתי  100,000 משפחות ברחוב. 

חישבו לרגע ונסו להיזכר גם בשנת 2008 ובשנים שקדמו לה.  אלה השנים לגביהן טוענים שהצטבר מחסור בדירות.  האם מהשנים האלה זכורות לכם תמונות של משפחות המתגוררות עם מזוודות ברחוב וממתינות לדירות חדשות שייבנו עבורן ? 
האם על כל דירה אשר מוצעת למכירה  רבים הקופצים באותו יום, וכל אותם אלה שלא הצליחו לרכוש, חוזרים ומבשרים בבושת פנים למשפחותיהם כי גם בחודשים הקרובים יאלצו להתגורר ברחוב ?

המסקנה מהתיאורים המוגזמים האלה היא שלא חסרות דירות בישראל.  כל אחד מתגורר בדירה כלשהי תחת קורת גג.

בשנותיה הראשונות של המדינה אכן היה מחסור בדירות.  עולים חדשים התגוררו בצריפים, בפחונים, ובאוהלים במעברות. 

בשנת 1950, סבי וסבתי שיכנו למשך כשנה בדירתם הקטנה בחיפה, קרובי משפחה שעלו מפולין.  זו דוגמא למחסור בדירות.

בתחילת שנות התשעים, כשעלו לארץ קרוב למיליון עולים חדשים מברית המועצות, נוצר מחסור בדירות.   שר השיכון דאז אריאל שרון ז"ל, פעל כ- "בולדוזר" כדי לפתור את הבעיה.  פתרון שכלל האצת הבניה, הסכמים עם קבלנים כפרוייקטורים ולא כיזמים (הסרת הסיכון הפיננסי מהקבלנים), פתיחת חסמים ביורוקרטיים ופתרונות זמניים של אתרי קארוואנים.  כך נפתרה בעיית המחסור הצפוי.

בישראל של המאה ה- 21 זה אינו המצב.  אמנם לא כל אחד מתגורר בבית חלומותיו אולם אין כיום אנשים המתגוררים באוהלים וכנראה שאין מחסור בדירות.  מחסור כזה גם לא היה כאן בעשור האחרון.

טיעון נוסף: אמנם הכל גרים בדירות ולא ברחוב, אולם נאלצים להצטופף יותר מבעבר.  למשל זוגות צעירים הממשיכים לגור עם הוריהם.
הלמ"ס (= הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) טוענת אחרת.  אם הטיעון נכון ברמת המדינה ולא כמקרים בודדים, הרי שנראה אותו בא לידי ביטוי בהגדלת צפיפות המגורים במונחי נפשות למ"ר (כתוצאה מריבוי מקרים בהם שתי משפחות המתגוררות בדירה אחת), או לחילופין הקטנת מספר החדרים לנפש.  ובכן הטיעון אינו נתמך בנתונים מהשטח: ההיפך הוא הנכון.  לפי נתוני הלמ"ס,  ממוצע החדרים לנפש עולה מדי שנה והגיע בשנת 2018 ל-  1.25 חדרים בממוצע לעומת 1.19 בשנת 2008, דהיינו על כל נפש יש כעת יותר חדרים.
טענה אחרת הנשמעת היא שהמחסור שכתוצאה ממנו עלו מחירי הדירות אכן קיים, אולם מתמקד באזורי הביקוש דהיינו בגוש דן. 
אם המחסור בדירות קיים רק בגוש דן וכתוצאה ממנו נגרמה עליית המחירים, מדוע אם כן גם בפריפריה עלו מחירי הדירות פי 2 ?

כמה דירות חדשות באמת נחוצות בישראל?

הדעה המקובלת גורסת שקיים מספר קבוע של דירות חדשות הנחוצות מדי שנה.  אם מתווספות לשוק פחות דירות מכפי שנחוץ, הרי שנוצר מחסור ובעקבותיו מתרחשת עלייה של המחירים. 

אומרים לנו: "כל עוד קצב הבניה השנתי נמוך מ- 40,000/45,000/50,000 דירות חדשות בשנה, יוסיפו מחירי הדירות ויאמירו",  "המחסור בדירות הוא תוצאה של שנים רבות של בניה בקצב נמוך מדי".  
מנין לקוחים המספרים של הצורך בדירות חדשות במשק ?  לכאורה מתוך גידול במשקי הבית. 
מדי שנה מתווספים משקי בית אשר צריכים לרכוש דירה (כגון זוגות צעירים שנישאו, זוגות שהתגרשו, רווקים שעזבו את בית הוריהם, עולים חדשים ועוד.  מהם צריך לנכות נפטרים בודדים, ישראלים יורדים, נישואי רווקים מבוגרים ועוד)
במאמר נפרד נדון בהרחבה בניסיון לכמת את מספר הדירות החדשות הנחוצות מדי שנה בישראל וזאת בהתייחס לגידול השנתי במספר משקי הבית

אלא שהניתוח שהצגנו לעיל הוא ניתוח חסר משמעות, מפני שהוא מציג תמונה כאילו כל הביקוש נובע אך ורק ממצב משפחתי בגילאים מסויימים.

מצב כזה מתאר תופעה כלכלית הנקראת "ביקוש קשיח לחלוטין".  דהיינו הכמות המבוקשת היא קבועה (בהנתן הרכב האוכלוסיה) ואינה תלויה במחיר.  במקרה כזה המחיר נקבע אך ורק כתוצאה מההיצע.

במצב כזה שבו הביקוש קבוע וגבוה מההיצע, המחירים יעלו לנצח.  ההיצע אינו מספיק כדי לספק את הביקוש, הקונים ינסו להעלות מחירים כדי להתמודד עם ההיצע הנמוך, אך גם העלאת המחירים לא תגרום לסיפוק הביקוש וחוזר חלילה.

האמת היא שהביקוש לדירות כלל אינו קשיח.  הכמות המבוקשת בהחלט תלויה במחיר.

חסרות דירות איכותיות ? כמובן.  זה נכון בכל רגע נתון.  משפחה עם 3 ילדים לא רוצה דירה גדולה יותר ? 5 חדרים במקום דירת 4 חדרים ואז ילד אחד לא יצטרך לישון בממ"ד; לא הייתם רוצים גם חדר עבודה ?
חיפאים שעובדים בת"א.   תראו אותם כל בוקר ברכבת של השעה 7:11 לא היו רוצים להחזיק דירה קטנה בת"א ? לא בשביל לישון כל יום אבל איזה פעם פעמיים בשבוע שיתאפשר להשאר עד מאוחר בעבודה ולהגיע מוקדם למחרת.  חייל משוחרר שגר עם הוריו; לא היה רוצה לגור לבדו אם לא היה כ"כ יקר ? סטודנטית שגרה עם עוד 2 שותפות בדירת שלושה חדרים, לא היתה רוצה דירה לבד או רק עם שותפה אחת ?  קצין צעיר בקבע המגיע פעם בשבועיים הביתה, לא היה רוצה דירה משלו ?  בן זוג השוקל גירושין ונמנע מכך לאור העלות הגבוהה של קניית דירה נוספת לתא המשפחתי.  משפחה יהודית מצרפת שרכשה דירה בנתניה, ורוצה להחזיק דירה נוספת בישראל לבת ולחתן לעת צרה.  פרופסור ישראלי המלמד בארה"ב.  מגיע לישראל  לחודשיים בקיץ.  לא היה לו נוח להחזיק דירה ?  ועדיין לא דיברנו על עסקים קטנים.  משרדי עו"ד שרוצים להתרחב, נטורופת שעובד מביתו והיה רוצה לשכור מרפאה בדירה נפרדת.

בקיצור, גם אם היו כאן עוד מיליון דירות במחירים נוחים, היינו מוצאים מה לעשות בהן.

דוגמאות אלה מראות לנו שאף שאין מחסור בדירות, גם אם יבנו בשנה הבאה 100,000 דירות חדשות; לכולן ימצאו קונים.  השאלה באיזה מחיר.

מניין אם כן נובעת הדעה הרווחת בציבור של מחסור בדירות שבעקבותיו נוצרה עליית המחירים של השנים האחרונות ?

התשובה טמונה בגוף השאלה.  קיים מחסור בדירות במחירים נמוכים (נכון בכל שיווי משקל; במחירים נמוכים יותר הביקוש גדול יותר), כי מחירי הדירות התרחקו מאלה שזקוקים להן. 

ניזכר במשפחה המתגוררת בדירת 4 חדרים ורוצה לעבור לדירת 5 חדרים.  הפער בין מחירי הדירה הנוכחית לדירה המבוקשת עמד בעבר על 300,000 ש"ח (סכום לא מבוטל) ועלה לכדי 600,000 ש"ח.

זאת ועוד, מי שאינו בעל דירה שיכול למכור אותה לצורך קניית דירה חדשה, מן הסתם אין לו היכולת הכלכלית לרכישה במחירים הנוכחיים.

תוכן הפרקים: משבר מחירי הדירות

עם הפנים לעתיד