תצלום: דורון שטיין

משבר מחירי הדירות בישראל

13. מה טוב בריבית נמוכה ומה גרוע בתהליך ירידת ריבית

הריבית היא הכסף המשולם ע"י אלה שאין להם כסף לאלה שיש להם כסף תמורה השימוש בכסף. בדיוק כמו שכ"ד שהוא התשלום של אלה שאין להם לאלה שיש להם תמורת השימוש בנכס שבבעלותם.

אם בבעלותי שתי דירות ובבעלותך אין, אתן לך להשתמש באחת הדירות למשך שנה.  בסוף השנה תחזיר לי את הדירה ובנוסף דמי שימוש (=שכ"ד). 
אם בבעלותי 200 ₪ ובבעלותך 0 ₪, אתן לך 100 ₪ להשתמש למשך שנה, בסוף השנה תחזיר לי את ה- 100 ₪ ובנוסף דמי שימוש (=ריבית).  מלכתחילה היה קיים בינינו פער.  לי היו 200 ולך 0.  הפער ילך ויגדל כי בסוף השנה אחרי שתחזיר לי את החוב בתוספת ריבית (נניח 10 ₪ ריבית), הרי שלי יהיו כבר 210 ₪ ולך מינוס 10 ₪.  הפער שהיה בהתחלה 200 ₪, גדל כעבור שנה ל- 220 ₪. 
מכאן שככל שהריבית גבוהה יותר, גדל הפער בין אלה שיש להם לאלה שאין להם. 

הריבית הגבוהה מקשה על לקיחת הלוואות.  ראינו קודם כיצד כשהריבית גבוהה, ההחזרים הנדרשים גבוהים יותר, ואילו ריבית נמוכה, מאפשרת לקיחת הלוואה גבוהה יותר תמורת אותו החזר.

ריבית נמוכה טובה לכלכלה, היא מאפשרת לעסקים ללוות ולהתפתח בקלות רבה יותר.

הריבית הנמוכה טובה לאלה שאין להם וגרועה לבעלי הון שרוצים שכספם יצמח בקצב גבוה, אולם בתהליך ירידת הריבית קורה משהו משהו מיוחד: מחירי הנכסים עולים בחדות כך שבעלי ההון יוצאים למעשה נשכרים באופן מיידי.

ההסבר על הקשר בין תהליך ירידת הריבית לבין עליית מחירי הנכסים אינו אינטואיטיבי, אולם מי שיבין אותו, יבין את עיקרון התימחור החשוב ביותר בשוק ההון.
לדוגמא:
אם הריבית היא 10% לשנה הרי שהלוואה שבה אצטרך להחזיר בעוד שנה 110, שווה היום 100 .
אם הריבית יורדת ל- 5%, הרי הלוואה שבה אצטרך להחזיר 110, שווה היום 105.
ברגע ירידת הריבית, השווי הנוכחי של ההתחייבות העתידית, עלה באופן מיידי

ככל שירידת הריבית חדה יותר, וככל שההתחייבות העתידית היא לזמן ארוך יותר, כך עליית הערך הנוכחי משמעותית יותר.בשנים שעברו, מחירי אג"ח ממשלתיות לטווחים ארוכים בישראל עלו בעשרות אחוזים בשנה (!).
אג"מ ממשלתי הוא הנכס הסולידי ביותר ולא צפויות בו הפתעות.  למרות זאת בתהליך ירידת הריבית עלה בשיעור כה גבוה.
באופן הזה גם מחירי דירות עלו בחדות, מפני שהן מבטיחות זרם תקבולים קבוע בעתיד.

אם נביט בסכום היוון התקבולים שנקבל משכר דירה כעל סכום סידרה הנדסית מתכנסת, נראה איך כשהריבית היתה 4%, שכ"ד של 4,000 ₪ בחודש, נתן שווי של כמיליון ורבע ₪ לדירה, בעוד שאם הריבית יורדת ל- 2% מחיר הדירה עולה ל- שניים וחצי מיליון ₪.
יצא מכאן שמי שהחזיק בנכסים לפני ירידת הריבית, נהנה במהלך ירידת הריבית מעלייה חדה בשווי נכסיו, מה שפיצה אותו על הריביות הנמוכות יותר שישררו בעתיד.

למעשה בעשור האחרון התרחשה העברת הערך הגדולה בהיסטוריה מאז הלאמת הנכסים ברוסיה במהפכה הקומוניסטית בשנת 1917, אולם בעוד שבמהפכה הקומוניסטית הנכסים נלקחו מבעלי הון, הפעם העושר זרם אל בעלי ההון.

תוכן הפרקים: משבר מחירי הדירות

עם הפנים לעתיד