תצלום: דורון שטיין

משבר מחירי הדירות בישראל

28. מיסוי על השכרה – יעיל?

מיסוי על השכרה – יכול להביא לירידת מחירים?

כדי להקטין את הביקושים, נדרשת הקטנת כדאיות ההשקעה בנדל"ן. 
מכיוון שאין רוצים לפגוע במי שרוכשים נדל"ן כדי להתגורר בו, נותרה האפשרות של הקטנת כדאיות הרכישה למטרת השקעה.  כיצד? באמצעות מיסוי.  ראשית מס למשכירים על שכ"ד.
כשכדאיות ההשקעה תקטן, יקטן הביקוש וירדו המחירים.

טענות שונות נגד המיסוי והתמודדות עימן:

  1. טענה: לא ניתן לאכוף את המס.
    התשובה: כמובן שניתן. זהו המס הקל ביותר לאכיפה.   המדינה יודעת בדיוק למי שייכת כל דירה.  הכל במאגרי המידע של הטאבו.  המדינה יודעת בדיוק מי מתגורר בדירה שאינה בבעלותו.  יתר על כן, כל רשות מקומית גם צופה בחוזי השכירות.  הצלבת מאגרי המידע תצביע בדיוק על החייבים במס.
  2. טענה: מחסור בכח אדם הדרוש לגביה
    התשובה: ההכנסות מגביית המס, מצדיקות את ההשקעה הנדרשת לגבייתו.
    בהזדמנות זאת אפשר להציע הצעת יעול: בישראל מתקיימים מנגנוני גביה מיותרים כגון הכפילות בין הגביה של ביטוח לאומי לבין הגביה של מע"מ ומנגנון הגביה של מס ההכנסה. איחוד מנגנוני הגביה יכול לשחרר כח אדם לטיפול באכיפת גביית מס ההשכרה.
  3. טענה: בעל הדירה ירשום אותה ע"ש ילדיו.
    התשובה: א. המיסוי הוא על עצם ההשכרה.   ב. גם לילד כמו לכל אחד מגיעה דירה וגם לבנו של טייקון מגיעה דירה.  ברור שמרגע שרשומה דירה על שמו, ילד זה לא יוכל ליהנות מהטבות לחסרי דיור.  
  4. טענה: אם ירדו מחירי הדירות, יגרם קיטון הכנסות המדינה הנובעות ממיסוי על עסקאות ועל העוסקים בנדל"ן עקב ירידת המחירים.
    התשובה: הגדלת שיעור המס על שכר הדירה תפצה את המדינה על הקיטון שינבע מירידת מחירי הדירות.
    גם אם בסה"כ הכנסות המדינה יקטנו עקב ירידת מחירי הדירות, יש לזכור שכבר כיום המדינה מוכנה לוותר על הכנסות כדי לקדם אג'נדות שונות.  ראה לדוגמא בפרוייקט מחיר למשתכן
  5. טענה: המיסוי ייקר את שכר הדירה.=המשכירים יגלגלו את המס אל השוכרים.
    הביטוי "יגלגלו" כוונתו שהמשכירים יעלו את שכר הדירה כך שהנטו שלהם אחרי מס, יהיה כמו שהיה לפני המס.
    נניח ששכר הדירה היה 3,000 ₪ לפני הטלת המס, ונניח שיוטל מס בגובה 25% (רבע).  כדי לגלגל את המס על השוכר, בעל הדירה צריך לגבות מהשוכר שכ"ד של 4,000 ₪, כדי שאחרי שיקחו לו מהתמורה רבע כמס, ישאר עם 3,000 ₪ נטו.  כמו שקיבל קודם.
    תשובה:
    משכיר דירה רכש אותה במיטב כספו ולא למטרות צדקה.  המשכיר מעוניין לקבל שכר גבוה ככל האפשר בכל נקודת זמן.   אם יכול לקבל 4,000 ₪ לחודש כעת, מה מנע ממנו לגבות 4,000 ₪ לפני הטלת המס?
    המשכיר כאמור מעוניין להעלות את שכר הדירה בכל רגע ואמתלות לכך לא חסרות.  חלקן נובעות מפעולות שנעשו ביזמתו כגון התקנת דוד שמש והחלפת צנרת, חלקן נובעות מעליה כללית בערך הדירה עקב בניית בית ספר סמוך, חלקן מסיבות אישיות כגון הצורך לממן לימודים של בתו במכללה.  גם העלאת המיסוי תשמש כאמתלא.  הצלחת המשכירים בהעלאת שכר הדרה לא תנבע מהמיסוי אלא ממצב השוק.   
    האם יתאפשר להם לעשות זאת? תלוי בהיצע ובביקוש.  כזכור בחוזי שכירות רבים מופיעה הפיסקה: "מס רכוש ומיסים נוספים במידה שיהיו כאלה, ישולמו ע"י המשכיר".  דהיינו לא ע"י השוכר.  זו גם לשון החוק.  מס על השכרה.  לא על שכירות.
    יתנהל פה מאבק כוחות בין המשכירים והשוכרים.  השאלה מה תהיה הנורמה או העוגן.

כדי לוודא שלא מעלים את שכר הדירה, יש למנוע את ההעלאה במסגרת תקנת שעה (לזמן מוגבל של 3 שנים) שתבוא ביחד עם הגדלת המיסוי.  כך יעוגן שווי משקל שבו לא מעלים את המחיר

בשנת 2003 הוטל מס על דיבידנדים במניות, מחזיקי המניות בבורסה הם למעשה בעלי החברה.  האם  באו לחברות ודרשו להעלות את הדיבידנדים?  כאשר הטילו מס על ריביות של פיקדונות בנקאיים; האם החוסכים באו אל הבנק בדרישה להגדלת ריביות הפיקדונות? כמובן שלא.  אם כך מדוע מהלכים עלינו אימים?  התשובה: כפי שראינו קודם, המתבטאים בתקשורת הם בעלי עניין.  האינטרס שלהם הוא שלא יטילו עליהם מיסים.

הנחת המוצא של מנבאי הרעות היא שמחירי הדירות נתונים וקבועים, וככאלה, שכר הדירה נטו נגזר באחוזים מתוכם.  במציאות המצב הפוך.  מחירי הדירות הם הנתונים לשינויים תכופים, והם נגזרים מכדאיות ההחזקה בדירות.  בהנתן שכר הדירה החודשי נטו שמקבל בעל הדירה, הוא גוזר את הכדאיות.

אם זרם ההכנסות נטו מהדירה צפוי לקטון, גם מחיר הדירה צפוי לקטון.  בדיוק כפי שכל שמועה על הטלת מס על הבורסה, גוררת ירידות חדות במחירי ניירות הערך הנסחרים.

אין מדובר על גירוש המשקיעים.  מדובר על ביטול הפליה לטובה.

תוכן הפרקים: משבר מחירי הדירות

עם הפנים לעתיד